Razonamientos superados en materia de vivienda
¿Por qué la vivienda es ahora una urgencia colectiva y no lo parecía hace unos años? Pues porque había una batería de consignas que se iban repitiendo sin mucho fundamento. Hoy ya parecen superadas, pero las enumero porque vale la pena rebatir determinados dogmas.
Un tema recurrente durante muchos años ha sido "la falta de oferta". Que era necesario urbanizar mucho suelo y que eso haría bajar los precios de los pisos. El ejemplo paradigmático de esto son los "Surestes de Madrid" o el Eixample Nord de Vilanova, que siguen sin desarrollarse. La debilidad de esta premisa es que al capital le interesa primordialmente todo lo que esté bien ubicado en centros urbanos; las periferias o ciudades intermedias no les parecen atractivas. La promoción inmobiliaria es un negocio con aversión al riesgo, y muy poco dispuesto a apostar por nuevos sitios.
En los años 1920 el 90% de la población en España y Reino Unido vivía en alquiler, y esto no era un estigma: las clases acomodadas también vivían en alquiler. Lo radicalmente nuevo es que los sucesivos recortes en la ley de arrendamientos urbanos (LAU) han empequeñecido los derechos de los inquilinos. Y que el segmento de alto poder adquisitivo está desplazando a las rentas de la clase media en ciudades atractivas como Barcelona. Esto también reduce la oferta de vivienda asequible, y no se compensa con la generación de suelo más periférico.
A lo largo de los últimos quince años, también se ha sentido mucho que "no hay dinero para hacer vivienda". Como muy bien describen a Jover, Morell y Ragàs en un artículo para la Asociación de Promotores de Barcelona (APCE), durante demasiados años el Estado ha dejado de proveer las ayudas a la promoción y las bonificaciones de préstamos que habían permitido históricamente incentivar la producción de la vivienda asequible. Por otra parte, la Ley 13/1996 sobre el depósito de las fianzas indica en su artículo 7 que el Instituto Catalán del Suelo debe destinar el importe de las fianzas que tenga en depósito a inversiones para la construcción pública de viviendas. Pero, desgraciadamente, entre el 2012 y el 2022, el Incasòl no construyó ni entregó ningún piso de alquiler para ampliar el parque público. Ni el Estado ni la Generalitat invirtieron el dinero presupuestario necesario, pero los recursos generados con el depósito de fianzas tampoco se invirtieron en hacer nuevos pisos de alquiler social.
Otro tema superado es el de las competencias. La infrafinanciación municipal la han sufrido todas las alcaldías, que, en un contexto de restricción del endeudamiento, han criado malvas en los solares que les habían cedido los promotores como reservas de vivienda protegida. Las promotoras municipales han tenido que vender pisos para iniciar nuevas obras, y no han obtenido una financiación estable para ampliar el parque público con un retorno a 30 años, que a los 35 ya les habría aportado unos interesantes ingresos patrimoniales, estables y sostenidos a lo largo del tiempo. Por tanto, es cierto que los Ayuntamientos tienen los solares, pero a la Generalitat le corresponde financiar y priorizar a escala territorial donde deben aportarse los recursos de los presupuestos públicos.
Un debate difícil y contrapuesto a la consigna de la "falta de oferta" es la necesidad de rehabilitar antes de construir de nuevo. Efectivamente, la emergencia climática requiere repensar actuaciones fuera de escalera o grandes extensiones urbanas en ámbitos de fragilidad ecológica. Pero los estudios de campo indican que no hay tantos pisos vacíos como se pronosticaba, ni la rehabilitación ayuda a crear vivienda para los nuevos hogares que se forman. Por un lado, tendemos a vivir en unidades familiares más atomizadas, lo que hace que, incluso en un contexto de estabilización demográfica, necesitemos más viviendas. Y, por su parte, las cifras indican que estamos en expansión demográfica; la población crece por las migraciones, porque este país hace décadas que se ha hecho próspero acogiendo a gente de otras latitudes. Y lo vemos todos los días en el Eixample; la rehabilitación (¡exquisita materialmente, en algunos casos!) está desplazando a la clase media ya la gente mayor que vive de alquiler o en residencias, como ha explicado este diario. La rehabilitación de pisos para ponerlos en alquiler de temporada aumenta el déficit de viviendas asequibles. En Barcelona, en pleno siglo XXI, según datos del INE, existen unos 16.320 pisos de menos de 30 m2, 8.600 de los cuales habitados por más de dos personas; a pesar de los esfuerzos por rehabilitar los pisos más viejos, no se acaban de erradicar las infraviviendas.
Otros argumentos para diluir la gravedad del problema de la vivienda son la mala gestión histórica de los pisos construidos por el sector público (¿por qué construir, si acabarán siendo un problema?), la creencia de que si hay actividad económica en una ciudad, la ciudadanía tendrá mejores salarios y por tanto podrá pagar alquileres sin problemas (los datos indican que sin un parque público, no hay efectos (debate superado en las escuelas y en la salud, que han demostrado los efectos contrarios).
Dicho todo esto, me parece que las preguntas que ahora nos permitirán avanzar sueño: ¿dónde, cómo, y en cuánto tiempo haremos estas viviendas que necesitamos?
