Suele atribuirse la escasez de suelo finalista (urbano consolidado) para construir vivienda asequible al planeamiento (a la complejidad técnica del urbanismo), pero Ignacio Ezquiaga, en un estudio para la Fundación Funcas, tiene otra explicación, que me parece convincente a la luz de lo que yo conozco de Sareb.
He visitado numerosas propiedades de Sareb, la mayoría pisos muy degradados e inutilizables, algunos que no han podido ni ser ocupados porque están completamente vandalizados. Y visitando varias ciudades en la costa he descubierto solares cerrados y estructuras inacabadas que, investigando un poco (porque nunca se indica con el correspondiente cartel), he podido saber que son también de Sareb. Uno de estos solares es una gran piscina en las afueras de Lloret, que es la ruina de un aparcamiento a medio construir de lo que debía ser un futuro centro comercial. En medio de unos muros de contención perfectamente hormigonados se acumulan el agua, los mosquitos y la suciedad, año tras año, sin que nadie sepa qué hacer con este solar maldito. También junto a mi casa hay un solar grande y con las calles hechas, con capacidad para unos sesenta viviendas, que está en manos de Sareb y que nadie sabe cuándo pondrán una grúa.
La explicación de Ezquiaga es que los suelos disponibles están en manos de organizaciones que les recibieron como pago de las deudas generadas por el estallido de la burbuja financiera. Mayoritariamente, bancos y fondos de inversión que no tienen oficio ni conocimientos, y probablemente tampoco interés por modificar planeamientos, hacer gestión urbanística y construir los pisos resultantes. Todo esto, sin duda, ha contribuido a retener suelos ya la consiguiente crisis de asequibilidad en la vivienda. El suelo no está en manos de operadores que quieran utilizarlo como recurso para hacer pisos protegidos.
Hay poca oferta de vivienda, pero hay mucho suelo urbanizable. La mayoría eran suelos hipotecados antes del estallido de la burbuja, que se convirtieron en "colaterales" (garantías) de los préstamos a promotores. Lo que queda del sector de la promoción tiene razón al afirmar que no encuentran suelos a precios razonables que les permitan construir a precios asequibles. En parte, esto se debe a las expectativas de los propietarios actuales, que no están dispuestos a admitir la pérdida de valor. Es la traducción urbana de la deuda generada por el estallido de la burbuja inmobiliaria.
La inmensa diversidad de promotores (grandes y pequeños, locales y nacionales) se ha reducido después de 2008 y la propiedad se ha concentrado en manos de pocos grandes tenedores y fondos internacionales, que sólo están interesados en recuperar la deuda y están, literalmente, reteniendo el suelo que se había planificado para acoger a ellos. Lleva 15 años sin hacer nada.
Y también hay muchos solares inciertos en manos de Sareb, que acumuló los llamados "activos tóxicos" para que los balances de los bancos mejoraran. La mayoría están distribuidos por todo el territorio y serían buenos para el reequilibrio. El problema es que Sareb no ha hecho ninguna gestión para mejorar el valor de estos suelos. Ha hecho poco mantenimiento en los edificios construidos, y no ha tramitado modificaciones urbanísticas ni ha avanzado en la urbanización de calles para poner terrenos edificables a disposición del mercado. Ezquiaga estima que en España existen entre 200.000 y 400.000 viviendas –construidas y potenciales– que Sareb podría poner en el mercado inmediatamente para la producción de vivienda asequible. ¿La nueva empresa Sepes, bautizada como Casa 47, se atreverá a realizar este trabajo?
En Cataluña estos suelos, en la actual crisis, no pueden mantenerse inmovilizados. Si la Sareb o los grandes tenedores les están reteniendo debe articularse algún mecanismo de compra obligatoria a precios asequibles por parte de la administración catalana, y ponerlos a disposición de las entidades sin ánimo de lucro y cooperativas. No puede que salga más rentable dejar pasar el tiempo que atender la demanda de vivienda que existe actualmente. Los operadores sociales (fundaciones y cooperativas) no tienen conocimientos ni capacidades para entrar en complicadas negociaciones con grandes tenedores o bancos, pero harían un buen uso y construirían vivienda asequible rápidamente, como se ha hecho a lo largo de los años en Catalunya. Por ejemplo, entre 1983 y 2001 las cooperativas promovieron 8.180 nuevas viviendas en suelo cedido por el Institut Català del Sòl.
Finalmente, quisiera anotar una segunda derivada: los financieros quizás saben comprar y vender activos, pero el valor de estos solares baldíos lo pone el planeamiento, es decir, la idea de ciudad que los urbanistas proyectan sobre cada barrio. Un terreno no se convierte en un lugar hasta que alguien no le atribuye un valor urbano (un proyecto, una idea). Para el sector financiero que acumula grandes reservas de suelo, el urbanismo es, ahora más que nunca, completamente necesario.
