Las empresas inmobiliarias que pagan un 0% de impuesto de sociedades

BarcelonaLa crisis de vivienda y el encarecimiento del precio, tanto de los alquileres como de compra, ha puesto en duda una parte importante de la fiscalidad en las empresas inmobiliarias por el bajo nivel de impuestos que pagan en comparación con otros sectores de la economía. Uno de los blancos de las críticas a esta baja tributación son las socimis, sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario.

Este tipo de compañías, que están obligadas a cotizar en bolsa, tienen un régimen fiscal diferente y mucho más favorable al que pagan el gran grueso de empresas en España, fruto del contexto en que se crearon. Las socimis son un tipo de empresas basadas en los Real Estate Investment Trusts (REIT), una figura muy similar que funciona en los Estados Unidos desde los años sesenta y, al contrario de lo que se pueda pensar, este tipo de sociedades no tuvieron ningún papel en la burbuja inmobiliaria de principios de los años 2000 y que acabó estallando del todo en 2008. Justamente son una respuesta a la crisis que se derivó –la ley que las crea se aprobó en 2009– y que dejó bajo mínimos el mercado de la vivienda español.

"El propósito de estos instrumentos de inversión colectiva es la tenencia directa o indirecta de activos inmobiliarios para alquilar", resumía en 2020 el Banco de España en el artículo Evolución reciente de las socimis en España, de los economistas Víctor García-Vaquero e Irene Roibás. De hecho, el objetivo era doble. "Dinamizar el mercado de alquiler y reactivar la inversión colectiva inmobiliaria, que caía de forma continuada desde que había comenzado la crisis en 2008", señala el informe.

Inicialmente, sin embargo, tuvieron poco éxito: no se registró la primera socimi hasta 2012. De hecho, en diciembre de aquel mismo año el Congreso aprobó una reforma de las socimis que favoreció su creación, impulsada por el Partido Popular, que entonces gobernaba con mayoría absoluta. Entre los cambios introducidos destacaban la rebaja de 15 millones a 5 millones de la inversión inicial en el capital de la empresa por parte de los accionistas, la rebaja de tres a uno del número de inmuebles que debe tener en propiedad, la eliminación de cualquier límite de endeudamiento (hasta entonces estaba restringido al 80% del valor de los activos de la compañía) y el permiso para cotizar en bolsas fuera de la Unión Europea y los EE. UU. siempre que sean de países con intercambio de información fiscal con España.

Pero los cambios más notables fueron en el ámbito tributario. Entre 2009 y 2012, los beneficios de las socimis pagaban un 18% de impuesto de sociedades. Había, además, una exención del 20% para los ingresos provenientes de alquileres de viviendas siempre que las viviendas representaran más de la mitad de la cartera de inmuebles de la compañía. Con la reforma de 2012, el impuesto de sociedades para las socimis pasó a ser del 0%.

Hay que tener presente que, en diciembre de 2012, hacía seis meses que las finanzas del Estado se encontraban intervenidas por la troika (Comisión Europea, Banco Central Europeo y Fondo Monetario Internacional) a raíz del préstamo de 40.000 millones de euros que pidió el gobierno de Mariano Rajoy para poder hacer frente al rescate de la banca española. Por lo tanto, en plena época de austeridad, el ejecutivo puso un impuesto especial del 19% sobre los dividendos que repartiera la empresa entre sus accionistas, siempre que estos los tributaran por debajo del 10% en el impuesto sobre la renta (IRPF).

Aquel cambio tuvo un efecto importante, ya que las socimis se empezaron a multiplicar hasta las 157 que había a finales del año pasado, con un valor de mercado superior a los 31.000 millones de euros, un 18% más que en 2024. La mayoría cotizan en el Estado: por ejemplo, Merlin Properties y la catalana Colonial son dos de las empresas del Ibex-35, el índice que agrupa las compañías más grandes de la bolsa española.

Sin cambios legislativos

El hecho de que se trate de empresas grandes y que operan en un mercado que se encuentra en el punto de mira de grandes capas de la sociedad por la escalada de precios de la vivienda, ha hecho que en los últimos años las ventajas fiscales de las socimis hayan sido el blanco de todo tipo de críticas.

Los críticos, entre los que se encuentra el actual gobierno y los sindicatos –la UGT hace años que pide "modificar el régimen fiscal"–, destacan que los beneficios tributarios no han servido para hacer más asequible el alquiler. En cambio, desde el sector inmobiliario se lamenta que se culpe a esta parte de la sociedad de los problemas del sector de la vivienda cuando la mayoría –como la misma Colonial–, concentran las inversiones en otros sectores, como el alquiler de oficinas, naves industriales o locales comerciales.

A pesar de ello, incluso con la entrada al gobierno del PSOE, el régimen tributario de estas sociedades a escala estatal no ha cambiado en casi catorce años, aunque sí lo ha hecho tímidamente en Cataluña, con elincremento en 2025 del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPi AJD). El último intento en el Congreso fue en noviembre pasado, cuando Esquerra Republicana no obtuvo los votos necesarios para sacar adelante una proposición de ley que incluía un impuesto nuevo sobre personas o empresas que acumulasen más de tres viviendas. En aquel caso, todos los partidos de izquierdas votaron a favor y solo el PP y Vox estuvieron en contra, pero la abstención de Junts, el PNB y Coalición Canaria impidió que la ley prosperase.