Más dudas que certezas ante la ley de la vivienda

MadridLa futura ley de vivienda anunciada ayer por el gobierno español ha levantado más dudas que certezas. Si bien es cierto que el gobierno español no tiene un texto cerrado y que hoy por hoy solo se conocen las líneas maestras, el anuncio de algunas propuestas ha puesto encima de la mesa la pregunta de si el camino que quiere seguir el ejecutivo de Pedro Sánchez ayudará o no a parar la escalada de precios de los alquileres de los últimos años, sobre todo en ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia. Los expertos consultados comparten que hay un problema de vivienda en España, vinculado al incremento del precio de los alquileres —que no han parado de subir, incluso por encima del IPC y los sueldos en algunos años— y que, por lo tanto, hay que tomar medidas que avancen hacia alquileres "asequibles". Pero los matices aparecen en la concreción.

"Creo que no son las medidas que hacen falta", apunta el catedrático de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José García Montalvo, para quien el problema principal es la falta de oferta, a pesar de que reconoce que hacen falta "millones de viviendas" para controlar los precios. "Cualquier cosa que restrinja la oferta y genere inseguridad jurídica tendrá efectos negativos", asegura, y argumenta que puede desincentivar la inversión de los compradores. Para el académico, la apuesta tendría que ser que cualquier vivienda nueva subvencionada con dinero público sea de protección, de forma que se amplíe el alquiler social. También apunta a la necesidad de una "colaboración público-privada para gestionar parques de vivienda grandes".

De hecho, la ley estatal recoge reservar el 30% de todas las promociones a la vivienda de protección oficial. "Es una buena opción para que en lugares de alta demanda, sobre todo ciudades, haya este tipo de viviendas", apunta Eduardo González, investigador en materia de vivienda en la UPF. González recuerda que desde los años 60 se han privatizado seis millones de viviendas de protección oficial en España y el stock actual es del 2%, cuando la media europea se sitúa en el 15%. Para el investigador, no hay una sola medida que solucione el problema y argumenta que "no se puede reducir solo a la oferta".

"Faltan décadas para tener un stock como el de Europa, y mientras tanto no podemos tener a los ciudadanos ante un mercado descontrolado", añade. Para él, el punto más polémico de la ley (el que obliga a los grandes tenedores jurídicos a rebajar el alquiler en las zonas tensionadas) "es positivo" y explica que este es el camino que se ha seguido en París, los Países Bajos, Alemania y Berlín (a pesar de que en el último caso se tumbó por una cuestión competencial). "Creo que la clave es la regulación capaz de conciliar los intereses de los inquilinos y los arrendatarios. La regulación será buena siempre que consiga mantener los precios y dar seguridad residencial y, al mismo tiempo, beneficios a los propietarios", apunta.

Ahora bien, González matiza que no se trata de "cualquier beneficio", sino que "un propietario no puede tener un beneficio máximo, por encima de lo razonable, a través de un bien de servicio como la vivienda, así lo recogen las normativas que protegen este derecho". Una de las propuestas que se estarían negociando es la de crear un consejo asesor de la vivienda, como tienen otros países europeos, donde todos los actores implicados puedan participar en las regulaciones. "Lo que es un hecho es que Europa ha avanzado mucho más. Las medidas en España todavía son tímidas", comenta.

En cambio, quien no confía tanto en los resultados es el economista Alejandro Inurrieta, que recuerda que la ley deja la aplicación en manos de las comunidades autónomas o los ayuntamientos, el primer obstáculo para ponerla en marcha. "Ahora todo es muy confuso y solo afectaría realmente a sociedades mercantiles", explica. Para Inurrieta, además, el problema de la vivienda no es una cuestión de oferta porque se entiende como un activo y, por lo tanto, funciona por expectativas de beneficio.

La norma catalana, punto de partida

En Catalunya la ley de regulación de los alquileres, que permite establecer topes máximos de precios en las zonas más tensionadas, hace apenas un año que está en vigor. Pero su tramitación tampoco fue fácil y fueron necesarios meses de negociaciones y consensos de los movimientos sociales con los partidos y entre los mismos grupos políticos para sacar adelante la norma. Mientras espera que el Tribunal Constitucional emita un veredicto, la ley ha cumplido doce meses en vigor y, en este tiempo, se ha mostrado eficaz.

Hace solo unos días los datos de la Agència de l’Habitatge de Catalunya (basados en los de Incasòl) constataban que el precio de los alquileres en Catalunya mostraba los primeros síntomas de estabilización, sobre todo en Barcelona, el área más tensionada. Así pues, una familia que viva de alquiler en la capital catalana en junio ya pagó 76 euros menos al mes de media que antes de la entrada en vigor de la regulación. Esto implica un ahorro de 912 euros anuales en el alquiler. En el conjunto de Catalunya las familias de alquiler ya se ahorraban en junio (el último dato disponible) 44 euros mensuales, es decir, más de 500 euros al año en vivienda.

El Sindicat de Llogateres, que lideró la promoción de la ley, asegura que las cifras demuestran la eficacia, mientras que desde el Govern, el secretario de Vivienda, Carles Sala, optaba hace solo unos días por la prudencia y aseguraba al ARA que era demasiado pronto para determinar si la contención de los precios era gracias a la ley o fruto de la situación de pandemia, informa Natàlia Vila.

"La diferencia fundamental con Catalunya es que aquí, si el precio está por encima del índice, la rebaja afecta a todo el mercado de alquiler y da igual el propietario. Por lo tanto, esto sería un retroceso. Además, en Catalunya lo que se conoce como área tensa también es generoso, mientras que en la ley española se tendrán que cumplir más requisitos", apunta el portavoz del Sindicat de Llogateres de Catalunya, Jaime Palomera. Desde los colectivos sociales piden "prudencia" mientras se acaba de cerrar la futura ley estatal y confían en que no recorte "el adelanto a escala catalana, que también puede beneficiar a España".

Sin datos concluyentes

Entre los expertos consultados hay consenso en decir que el mercado inmobiliario en España es "poco transparente", cosa que dificulta tomar decisiones, pero también los resultados de algunas medidas, como por ejemplo obligar a empresas y fondos de inversión a rebajar los alquileres que superen el índice de referencia. En este sentido, por ejemplo, no hay cifras oficiales. El gobierno español estima que el 85% de las viviendas son de propietarios privados, de los cuales el 15% grandes tenedores en régimen jurídico. "Como número gordo, no tenemos ninguna lista ni cifra fija", apuntan fuentes del ministerio de Transportes al ARA, si bien este miércoles la titular del ministerio, Raquel Sánchez, ha hablado de unos 150.000 pisos en manos de grandes tenedores jurídicos.

El otro dato público es el de la Dirección General del Catastro —depende del ministerio de Hacienda—, que tiene registrados unos 270.000 titulares de más de diez inmuebles (viviendas, garajes, trasteros) en todo el Estado. Este diario ha pedido la titularidad (pública o privada) y el régimen, pero desde el organismo no cuentan, ahora mismo, con cifras más concretas. "Faltan muchos datos para justificar bien las medidas", apunta Montalvo.

Pero no son los únicos números que generan dudas. También el total de viviendas vacías en España se pone en duda. La última cifra oficial la publicó el INE en 2011 y estimaba en unos 3,5 millones los inmuebles sin inquilinos vacíos. Hasta ahora la metodología que seguía el organismo estadístico era visitarlos presencialmente y acumular los datos a través de una encuesta. Aun así, de cara a futuras publicaciones se prevé un cambio y tener en cuenta el consumo eléctrico. En paralelo, fuentes consultadas por el ARA apuntan que la futura ley de vivienda incluiría una definición propia de vivienda vacía.