El alquiler pierde protagonismo para decidir dónde se prorrogarán los topes, según la Cámara de la Propiedad

BarcelonaLa Generalitat ha determinado que hay 118 municipios que deben continuar incluidos en la zona de mercado residencial tensionado (ZMRT), una consideración que establece, entre otras cosas, dónde se aplica el tope de los alquileres. Ahora bien, según la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, "solo" en 33 de estas localidades las familias tienen que destinar más del 30% de los ingresos a pagar el alquiler y los suministros.

Sostiene que hay una "paradoja" porque los topes al alquiler son "la principal consecuencia práctica" de la declaración de zona tensionada, pero, en cambio, pierden protagonismo a la hora de determinar que el mercado de vivienda de un municipio está tensionado: hace dos años había 54 municipios donde el alquiler y los suministros absorbían más del 30% de los ingresos de los hogares.

La Cámara de la Propiedad Urbana lo atribuye al incremento de la renta de referencia. "La ratio de muchos municipios ha quedado justo por debajo del umbral [del 30%], aunque el nivel de esfuerzo continúa siendo elevado", reconoce la entidad.

La carga del alquiler es uno de los cuatro requisitos que hacen que un municipio pase a ser considerado ZMRT. La Generalitat también tiene en cuenta si el pago de la cuota hipotecaria y los suministros supera el 30% de los ingresos, si el crecimiento acumulado del alquiler está tres puntos por encima de la inflación (IPC, un indicador que mide el encarecimiento del precio de la vida) o si lo está el precio de compraventa en la misma proporción.

Hace poco más de una semana, el Govern anunció cambios en la lista de municipios considerados zona tensionada: el ejecutivo catalán considera que 118 localidades de la primera hornada –de 140 pueblos y ciudades– todavía cumplen alguno de los requisitos para formar parte de la zona de vivienda tensionada, y excluye 22. Este jueves, la Cámara ha publicado un estudio donde analiza de qué indicadores se trata en cada ayuntamiento. No entra a considerar los 53 que hasta ahora no formaban parte de la ZMRT y los 131 de la segunda hornada.

La carga hipotecaria, al alza

Más allá de la carga del alquiler, también bajan los municipios donde el alquiler se ha encarecido más de tres puntos por encima del IPC –de 98 hace dos años a 57 en 2026–, y donde la compraventa se ha encarecido en la misma proporción –de 98 a 67–. Según la Cambra, estos retrocesos son, "en gran manera", porque la renta de referencia crece, "y no por una distensión efectiva del mercado". "De hecho, los precios del alquiler en los 118 municipios a prorrogar han estado creciendo con fuerza", reconoce.

En cambio, han subido los pueblos y ciudades donde la carga de la hipoteca y los suministros se llevan más del 30% de los recursos que entran en los bolsillos de las familias: pasan de 59 en 2024 a 78 hoy en día. El informe apunta a que el factor explicativo principal es el encarecimiento de la financiación, combinado con el alza del precio de compra. "La cuota crece más rápidamente que la renta", resume la Cambra.

Alivio en los municipios tensionados

En el plan general, la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona señala que los municipios considerados ZMRT cada vez cumplen menos condiciones de las previstas en la ley: si hace dos años eran 2,4 de media, ahora son 1,99. Aun así, subraya "la persistencia de la tensión del mercado".

La entidad lamenta que la zona de mercado tensionado "se ajusta solo a una parte del problema" y no aborda las dificultades para comprar una vivienda: "Un municipio puede mantenerse en la zona por el encarecimiento del acceso a la propiedad, sin que la medida activada pueda actuar sobre ello". En esta línea, insiste en que "la contención de rentas no amplía la oferta ni abarata del todo la financiación de la oferta nueva", y que las medidas que sí incidirían "operan en un horizonte mucho más largo", como el fomento de la vivienda de protección oficial (HPO), la movilización del suelo y las ayudas.