Caída récord del Euribor en 15 años: ¿cómo afecta a tu hipoteca? ¿Y el precio de los pisos?

BarcelonaLos hipotecados con intereses de tipo variable siguen de enhorabuena. El Euribor a 12 meses, el índice de referencia para las hipotecas, registró este abril su nivel más bajo desde otoño de 2022 y se sitúa en el 2,143%. Lo relevante es que ha alcanzado este nivel tras registrar la mayor caída interanual de los últimos 15 años. Y esto, para las hipotecas variables que se actualicen ahora, supone el mayor ahorro en todo este periodo.

Esto es así porque en España, a diferencia de otros países, la mayoría de hipotecas variables están vinculadas al Euribor a 12 meses: esto significa que las cuotas de los hipotecados se revisan anualmente y, por tanto, tardan más en experimentar los cambios de este indicador. Hace un año, en abril del 2024, el Euribor a 12 meses iniciaba una nueva etapa de bajadas después de dos años de escalada, que llegó a situarlo en el 3,718%. Desde entonces, no ha parado de disminuir, empujado por una intensa rebaja de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), que desde junio de 2024 encadena hasta seis bajadas consecutivas. ¿Pero qué efecto tiene todo esto en la hipoteca?

En el caso de un hipotecado que hace un año firmara una hipoteca tipo de 150.000 euros para los próximos 30 años a un tipo de interés variable del 4,7% (3,703% del Euribor + 1% del diferencial del banco), debería pagar una cuota mensual de 778. Ahora, un año después, con el Euribor al 2,143% (sumando el mismo 1% del diferencial), el tipo quedaría reducido al 3,143%, con lo que la cuota a partir del segundo año quedaría por 644 euros al mes. Esto equivale a pagar 134,2 euros mensuales menos, lo que permitiría ahorrar hasta 1610,3 euros en un año, hasta su próxima actualización anual. Pero el ahorro puede ser incluso mayor.

Buenas noticias para hipotecas fijas

Para el consejero delegado del bróker hipotecario Trioteca, Ricard Garriga, esta tendencia a la baja del Euribor es una buena noticia para los hipotecados a tipo variable, pero también apunta que, como en el mercado hay hipotecas fijas por debajo del Euribor, las familias con préstamos hipotecarios a tipo fijo también podrían ahorrarse parte de la parte.

"Además, si esta familia que pasará a pagar 644 euros se la cambia a tipo fijo, que se encuentran en un Euribor del 2,15%, pasaría a pagar 565 euros al mes, una situación aún mejor", destaca Garriga. Pero eso no es todo: "Este escenario es para quienes quieran estabilidad, pero la gente que las quiere baratas tiene las mixtas, que comienzan al 1,5% en los primeros 10 años, y eso querría decir que les saldría una cuota por 519 euros mensuales", añade.

Así, si una familia diera todos estos pasos, pasaría de los 778,23 a los 519 euros al mes, un ahorro mensual de más de 250 euros cada mes. Ahora bien, hay que tener en cuenta que estos cambios implicarán costes: sería necesaria una nueva tasación de la vivienda –que generalmente va de 250 a 400 euros– y pagar las cláusulas de cancelación total o parcial que algunos bancos convencionales hacen firmar para hipotecarse. Éstas oscilan entre el 0,25% y el 0,5% del capital que queda por pagar.

¿Qué efecto puede tener sobre el precio de la vivienda?

El precio de la vivienda entra en el ecuador de 2025 con el empuje de un año casi récord: en 2024 el valor de las casas y los pisos se disparó de media un 8,4% en España, el mayor repunte desde 2007, cuando los precios crecieron un 9,8%. Este incremento supuso encadenar 11 años seguidos al alza y también que rompiera su techo histórico del 2007. En el caso de Catalunya, el ritmo es diferente: el año pasado ni registró el repunte más fuerte desde la burbuja ni rompió todavía el techo de la época del ladrillo. Una explicación a este desajuste es que en el Principado los precios alcanzaron cifras mucho más altas. Pero, más allá de lo que ha pasado, ¿qué se espera que suceda?

Para Garriga, el comportamiento del Euribor es revelador y anticipa que de cara a finales de año estará por debajo del 2% porque desde Trioteca ya tienen hipotecas fijas por debajo del Euribor. "¿Tendremos hipotecas más económicas a final de año? Radicalmente sí", dice este experto. Ahora bien, la bajada del interés hipotecario generalmente conlleva un aumento de la demanda, lo que puede trasladarse a los precios de los pisos, como también advierte Garriga: "Las familias que buscan un piso tendrán que tener en cuenta que los precios no paran de subir. El precio de la casa no se puede cambiar, pero la hipoteca, en caso de que se firme en una época". Una última pregunta: ¿esto lo convierte en un buen momento para comprar?

Según el gerente de la Cámara de la Propiedad, Òscar Gorgues, "respeto a los precios de las viviendas, cuando bajan los tipos experimentan un comportamiento al alza, sobre todo ahora que hay una demanda solvente y consistente; por tanto, es probable que dinamice los precios de las viviendas".