La letra pequeña tras el gran plan de vivienda del Gobierno

Barcelona"Toda piedra hace pared". Este refrán, que se ha convertido en un lema en el despacho del presidente Salvador Illa, encaja en sentido literal y figurado con la estrategia del Govern para resolver la crisis de la vivienda. Más allá de la regulación del mercado existente, con medidas como la limitación del alquiler de temporada y de habitaciones –que el Parlamento ha aprobado esta semana– o el freno a la especulación, la legislatura está orientada a la construcción masiva de viviendas, especialmente públicas. Esta voluntad se ha expresado con dos cifras grandilocuentes, que el propio presidente ha anunciado en la cámara catalana con un año de diferencia: el plan 50.000 y el plan 214.000.

Son los dos caminos que ha ideado el ejecutivo catalán para aumentar el parque de vivienda, a fin de resolver lo que recoge el Plan territorial sectorial de vivienda de Cataluña (PTSH), un texto de 500 páginas que se aprobó en octubre de 2024 tras tres años de desarrollo y catorce de retraso, que sale de una ley de 2007 que establecía la necesidad de un plan territorial para articular las políticas de vivienda. Una de las conclusiones más destacadas que se extrae de este documento es la gran diferencia entre las viviendas que se crean anualmente en Catalunya y las que se construyen: está previsto que hasta 355.000 hogares queden excluidos del mercado de la vivienda en los próximos quince años. Para remediarlo, el plan define, entre otros, a los municipios que son áreas de demanda fuerte y acreditada, que tendrán que llegar, en veinte años, al objetivo de solidaridad urbana, es decir, que un 15% de ciudadanos vivan en viviendas de precio asequible, gracias a algún tipo de intervención pública. Según el propio PTSH, se estima que más de 300.000 viviendas tendrán que cumplir esta condición al final del período.

Primera fase: blindar la vivienda pública

Es en este contexto que el Govern planteó el plan 50.000, que concreta la aportación de la Generalitat para hacer posible la consecución de los objetivos de solidaridad urbana del próximo quinquenio. El objetivo es impulsar 50.000 pisos protegidos de alquiler hasta el 2030 a través de la búsqueda de solares –es decir, suelo finalista, con toda la tramitación urbanística y urbanización completadas– ya preparados para construir. Estos solares se están identificando gracias a la participación de los ayuntamientos en la convocatoria de reserva pública de solares. El Gobierno hizo la primera a principios de año, en la que afloraron 666 solares para realizar unas 22.241 viviendas protegidas, y está previsto que a finales de este año o principios del próximo haga la segunda, centrada en municipios pequeños, la cual consistirá en lotes de solares para hacerlo posible. De los 22.241, el 65% (14.398) tienen ya promotor asignado.

Sin embargo, el número de solares finalistas –es decir, que cumplían los requisitos– se concretó en 315, con una capacidad para 14.087 viviendas, y la Generalitat publicó en julio la primera convocatoria de ayudas a promotores y ayuntamientos para la construcción de los pisos.

Pero el plan 50.000 también se nutre de otras medidas que han hecho que, según el Govern, 31.000 viviendas ya tengan el proceso "en marcha". Esto no significa empezar a construir. Por un lado, hay 22.241 viviendas –si se tienen en cuenta todos los solares aflorados– que se suman a los 4.000 que el Incasòl está construyendo, a los 3.000 que los ayuntamientos están levantando con fondos Next Generation, ya los 1.800 que se han comprado a bancos y fondos por tanto de bancos y fondos por tanto InmoCaixa. Los que quedan por llegar a 50.000 son 18.960, todavía pendientes, lo que hace pensar al sector que la fecha límite de 2030 puede ser precipitada.

Una estructura financiera a 30 años vista

Lo cierto es que, de momento, lo que está realmente en marcha son las 14.087 viviendas, por las que existe la convocatoria de ayudas a promotores y ayuntamientos para la construcción de los pisos, cifrada en 2.700 millones de euros. Esta cuantía de dinero es la que se ha presupuestado hasta el año 2059 para estas 14.087 viviendas, y salen de la suma de los 1.863 millones de euros que la Generalitat pagará hasta el 2059 a los promotores en forma de subvención para que todos ellos ingresen por cada piso un alquiler mensual de 10,65 euros.

Es lo que se llama el diferencial de renta para compensar a las promotoras que levanten alquileres en zonas donde el precio del metro cuadrado de alquiler se pague por debajo de estos 10,65 euros estipulados. Si, por ejemplo, en un territorio de la zona 4 de Catalunya, el precio del metro cuadrado está a 6,61 euros, el Govern pagará 4,04 euros –la cuantía que falta por llegar a 10,65 euros– al promotor. La fórmula busca garantizar la asequibilidad al inquilino, que será quien pagará los 6,61 euros.

Si los 1.863 millones de euros hasta 2059 representan una parte de los 2.700 millones presupuestados para las 14.087 viviendas, el resto, 835,8 millones de euros, corresponden a la financiación bonificada para la promoción de viviendas con protección oficial, es decir, una bonificación que el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) dé a los promotores. En este caso, la subvención se alargará hasta 2049. Todos estos cálculos parten del mismo punto de partida: el coste estimado de construcción por vivienda se sitúa en unos 150.000 euros.

Esta ingeniería financiera consiste en la laminación del coste: en lugar de que el promotor o la Generalitat asuma la inversión directa de la construcción –estimada en estos 150.000 euros por piso–, la administración actúa como un garante de rentabilidad, lo que permite movilizar a miles de millones de euros largo presupuesto 3, presupuesto con carga 3.

Segunda fase: la fábrica de solares para el plan 214.000

Si el anuncio del plan 50.000 llegaba en octubre del 2024, el plan 214.000 llegó justo un año después, y de la misma forma: Isla anunciando la grandilocuente cifra desde el atril del Parlament. La cifra no son las viviendas que construirá este gobierno, sino un cálculo de las viviendas potenciales aproximadas que podrían alzarse en un total de 179 sectores de planeamiento distribuidos en todo el territorio catalán.

Si el plan 50.000 considera un primer nivel de solares disponibles, con plazo para 2030, el plan 214.000 cuenta con los niveles dos, tres y cuatro, y agrupa suelos –es decir, hay territorio que todavía no está preparado para construir–. Construir incluye, a grandes rasgos, tres fases: el planeamiento, la gestión urbanística y la urbanización. Así, las más de 200.000 viviendas potenciales son las que Catalunya puede nada más empezar a trabajar, en cuyo marco el ejecutivo ha bautizado como la Nueva Estrategia de Sectores de Planeamiento Prioritario.

Los 179 sectores identificados en toda Catalunya son terrenos que estaban, en muchos casos, bloqueados por litigios, falta de inversión en urbanización o trámites burocráticos infinitos. Los del nivel 2 son los sectores con el planeamiento aprobado y la reparcelación hecha, donde sólo falta la obra de urbanización, con capacidad potencial para 22.619 viviendas. En el nivel 3, se incluyen los terrenos con planeamiento aprobado pero pendientes de trámites de gestión como la reparcelación, con capacidad potencial para 38.008 viviendas. En el último nivel, el más virgen y el que dispone del grosor del plan, son sectores que necesitan nuevos planeamientos o modificaciones de gran importancia. Según los informes de Territori, este nivel tiene un potencial previsto de 108.676 viviendas, pero podría alcanzar los 140.000 pisos, un aumento del 30%.

Una estimación de las viviendas construibles

Por tanto, la cifra de las 214.000 viviendas sale de una estimación potencial, y a lo que aspira el Gobierno es que en el 2030 todos estos 179 sectores se hayan transformado y se hayan convertido en solares. No significa que estén construidos, sino que estén listos para edificar. De este volumen total, cerca de 100.000 viviendas serán de protección oficial (VPO), y de éstas, la mitad se destinarán obligatoriamente al alquiler asequible.

Estos sectores identificados, la mayoría se encuentran en el área metropolitana de Barcelona (41) y en el Arco Metropolitano (48). Algunos ejemplos son el sector Fecsa Endesa y el entorno de la Colonia Güell de Sant Boi, Can Ametller de Sant Cugat y Santa Coloma de Cervelló. También el Sector 129 de Granollers, las Bassetes de Vilafranca y el Eixample Nord de Vilanova y la Geltrú. El resto de sectores se encuentran en el Camp de Tarragona (22), Barcelona (18), Ponent (12), comarcas centrales (10) y el resto de Cataluña. "La distribución responde a la intensidad de la demanda de vivienda ya la disponibilidad de suelo prevista por el planeamiento vigente", explicó la consejera de Territorio, Sílvia Paneque, esta semana.

El baile de cifras y promesas

De la rueda de prensa de Silvia Paneque para explicar los 179 sectores, salió la previsión del Gobierno de movilizar 8.000 millones de euros para construir las –más o menos– 100.000 viviendas de las 214.000 que serán de protección oficial. Lo cierto es que el ejecutivo de Isla se comprometió con invertir unos 4.400 millones de euros para construir las viviendas del plan 50.000, que saldrían a razón de 1.100 al año. Sin embargo, estos cálculos incluyen otras líneas del plan, como ayudas o préstamos emancipación, explican fuentes de la Generalitat. Otras fuentes del ejecutivo no han aclarado que esa cifra de 8.000 millones de euros sea definitiva de nada.

La relación entre ambos planes –50.000 y 214.000–, con cifras que variarán ligeramente, es en la promesa del Gobierno de llevar al mercado de vivienda de alquiler público la primera cifra de viviendas antes del 2030 y dejar listos los solares ese mismo año para que se pueda construir la segunda cuantía. De hecho, puede haber un cierto solapamiento, ya que los suelos del nivel 2 que se conviertan en solares, podrían llegar a entrar en el plan 50.000 si inician obras en el mejor de los plazos.