Pisos vacíos, goteras y conflictos: el reto de gestionar vivienda pública

BarcelonaEl presidente de la Generalitat, Salvador Illa, ha prometido construir 50.000 viviendas públicas en Catalunya antes de 2030. Pero detrás de las grandes cifras surgen algunas preguntas. Una de ellas es si la administración tiene la capacidad de gestionar todo ese parque público. El ARA ha visitado durante los últimos cuatro meses una cuarentena de promociones del Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación de Barcelona (IMHAB), que suman más de 2.800 pisos. Una muestra que aflora algunos de los problemas de esta oferta pública: pisos y aparcamientos vacíos; quebraderos de cabeza con la construcción y el mantenimiento de los edificios, y dificultades para gestionar los conflictos habituales del día a día de los vecinos.

Históricamente, la gestión de estas viviendas públicas no ha sido una prioridad en España, porque en muchos casos con el paso de los años los pisos perdían la calificación de protegidas y acababan en el mercado libre. Es lo que ocurrirá, por ejemplo, con 5.400 pisos protegidos de Bahía del Vallés este año. Ahora, sin embargo, las administraciones han asumido que este tipo de vivienda debe mantener siempre la condición de protegida. "Eso hace de la gestión del parque público el gran desafío", opina la arquitecta y consultora Maria Sisternas, quien apunta que afrontarlo requerirá "una cultura distinta" y tener equipos de mantenimiento a las promotoras públicas.

El IMHAB gestionaba a finales del 2024 casi 13.000 pisos –5.500 de los que se han añadido en los últimos diez años– y la proyección es que la cifra siga aumentando exponencialmente. Un volumen que está llevando el ente al límite. Los trabajadores llevan meses protestando por las condiciones y la falta de personal, que está repercutiendo también en la atención que el IMHAB da a los vecinos del parque público. En el caso de los pisos de alquiler –la inmensa mayoría, más de 9.900– el precio medio se sitúa en 298 euros al mes.

"Construir más vivienda pública está muy bien, pero es necesario poner recursos para la gestión", resume el síndico de agravios de Barcelona, ​​David Bondia. Esta institución canaliza buena parte del malestar vecinal, hasta el punto de que el IMHAB centra la mayor parte de las quejas que atiende a la sindicatura anualmente. Mejorar la gestión del parque público es una de las diez reclamaciones que éste nos hace al Ayuntamiento en su informe de 2024. "Casi todas las quejas son por dificultades de interlocución con el IMHAB", apunta Bondia. En su informe, sostiene que la "falta de comunicación fluida" entre el vecindario y el Ayuntamiento genera una percepción ciudadana "de opacidad y dejadez municipal". También argumenta que el hecho de que la plantilla no crezca al mismo ritmo que el parque público de vivienda imposibilita que pueda darse una respuesta adecuada.

Fuentes de los trabajadores explican en el ARA que desde el 2017 sólo se han creado 58 plazas nuevas en el IMHAB. En total, ahora existen 255 trabajadores. Relatan también que el volumen de trabajo en el área de parque público hace que muchos trabajadores se marchen lo antes posible, lo que genera mucha rotación. Una carencia de personal que, alertan, repercute a la hora de responder y gestionar las incidencias que llegan. El gerente del IMHAB, Gerard Capó, admite que esta área está "tensionada", pero lo achaca a que ahora están entregando las claves de muchas promociones nuevas. También reconoce que no son "suficientemente eficientes" a la hora de dar respuesta a los vecinos y que hay "margen de mejora". Cada año atienden a más de 8.000 incidencias, destaca.

Actualmente, el Ayuntamiento trabaja en el Plan Director de Gestión del Parque Público, una herramienta que debe redimensionar el IMHAB para mejorar su prestación de servicios. Según Capó, esto puede acarrear más recursos humanos, económicos y tecnológicos, o cambios operativos. Todo ello, con el objetivo de minimizar los problemas que afectan a los vecinos de los pisos protegidos.

El ARA ha reclamado sin éxito al IMHAB durante meses la lista detallada de las promociones que gestiona, porque en su web sólo enumera algunas. De la cuarentena de promociones visitadas por este diario, más de la mitad presentaban incidencias. Éstas son las principales.

Pisos vacíos

Los vecinos reconocen estar preocupados. A principios de 2023, el IMHAB realizó el sorteo público para asignar los pisos del edificio de nueva construcción de la calle Palamós, en el barrio de la Trinitat Nova, ya finales de ese mismo año ya se trasladaron allí los primeros vecinos. Desde entonces, el resto de vecinos han ido llegando con cuentagotas hasta el punto de que, después de dos años del sorteo, sólo hay gente en 27 de los 67 pisos del bloque. El resto sigue vacío.

"No lo entendemos. ¡Con la falta de vivienda que hay!", dice Daniel Agudo, presidente de la recién constituida comunidad de vecinos, que ha presentado una queja al Síndic de Greuges porque no lo consideran normal. Ya ha habido tres intentos de empleo. Actualmente en el edificio hay un vigilante las 24 horas del día que sufraga el propio IMHAB.

Derecho de superficie

Todas las viviendas son de derecho de superficie. Esto significa que el adjudicatario adquiere el piso a un precio muy por debajo del mercado y por un período de 75 años. Luego tendrá que devolverlo al Ayuntamiento. En concreto, los pisos se están vendiendo por 150.000 a 180.000 euros, según los vecinos, pero solo pueden optar a personas con ingresos anuales limitados.

"El problema es la entrada. Tienes que pagar entre 45.000 y 60.000 euros de golpe y no todo el mundo tiene ese dinero. Yo tuve que vender mi coche y me gasté todos los ahorros", asegura Agudo, quien afirma estar dispuestos a que el IMHAB flexibilice los requisitos para que ayude. El caso de esa comunidad de vecinos no es único. Hay otros blogs en la misma situación.

"Tenemos un millar de viviendas en derecho de superficie y las hemos adjudicado todas. Esto quiere decir que el sistema funciona. ¿Hay cosas que mejorar? Seguro, y una de las líneas a trabajar es de qué manera podemos buscar sistemas de financiación", responde el gerente del IMHAB, que insiste en que para ellos "tener una vivienda vacía es. "Puede ocurrir que una vivienda no la quieran tres adjudicatarios. No se trata de llamarles y ya está. Hay que seguir un procedimiento administrativo, que desgraciadamente es poco ágil en términos de gestión, pero es muy garantista", argumenta para justificar que el proceso sea tan largo.

Aparcamientos fantasma

Adrián Marín Julián dice que la primera vez que se puso en contacto con el IMHAB para alquilar una plaza en el aparcamiento público de la calle Parcerisa 6, en el distrito de Sants-Montjuïc, fue en enero del 2021. Desde entonces ha llamado y ha enviado correos reiteradamente, incluso ha cumplimentado y formal. Pero nada. No ha recibido respuesta. "Me indigna que haya plazas públicas y que no se aprovechen. Es un contrasentido", lamenta. Actualmente aparca en un solar, pero está previsto que pronto hagan obras. "Sé qué plazas exactamente están disponibles, porque me lo ha dicho un vecino. Me dan ganas de aparcar sin pagar", afirma.

El IMHAB tiene 4.045 plazas de aparcamiento, 2.658 de las cuales las ha alquilado o vendido en derecho de superficie, y 1.384 están disponibles. O sea, nadie las utiliza. De hecho, en algunos edificios existen auténticos aparcamientos fantasma. Del todo vacíos.

"La legalización del parking puede tardar unos cinco meses […]. Y la comercialización unos cuatro meses más", argumenta el gerente del IMHAB. Entonces, ¿por qué hay aparcamientos que llevan años vacíos? "Priorizamos a las personas en los coches", responde, dando a entender que lo más importante para ellos es la adjudicación de los pisos. También afirma que, si no hay suficientes vecinos interesados ​​en alquilar plazas, prefieren mantener el aparcamiento clausurado para "evitar malos usos".

Problemas de construcción

Olor de comida de otros pisos que entran por el extractor de la cocina, persianas que no cierran bien, filtraciones de agua en el falso techo de los trasteros, ventanas descolgadas porque las bisagras son demasiado pequeñas para aguantar su peso… Y lo más grave: una instalación de calefacción y de agua caliente con las tuberías completamente oxidadas. Son algunas de las deficiencias que recoge el informe pericial al que el ARA ha tenido acceso y que los vecinos del edificio situado en las plazas Dolors Piera 6 e Isabel Vilà 2 han pagado de su bolsillo, hartos de los problemas constantes en el bloque de pisos. Quieren abrir un procedimiento judicial contra el IMHAB y contra la constructora para que solucionen todas las deficiencias. "Estamos indignados", dice una vecina. El bloque es nuevo, se construyó en 2020. Todas las viviendas son de derecho de superficie.

También ha habido fugas de agua en otras promociones de nueva construcción: en dos edificios de la avenida Escolapi Càncer del barrio de Torre Baró, en otro de la calle Ciudad de Granada en Sant Martí, en uno más de la calle Novelles del barrio del Bon Pastor... del parque público. Los casos más graves son sólo dos, detalla: el edificio de la calle Doctor Aiguader, en Ciutat Vella, cuya fachada cayó en parte en el 2021 pocos años después de su estreno; y la promoción del paseo de Mollerussa, en el Bon Pastor, que lleva cinco años en obras y se detectaron graves problemas estructurales. En cuanto al resto de incidencias, subraya que son inconvenientes que pueden ocurrir en los edificios de nueva construcción y que las propias constructoras son las que deben encargarse de resolver porque están dentro del período de garantía.

Sin calefacción ni agua caliente

L'edifici, situat a l'avinguda Escolapi Càncer 10-12 del barri de Torre Baró, es va presentar com un exemple d'arquitectura sostenible i d'alta eficiència energètica: té un sistema de calefacció d'aerotèrmia, un pati central amb un sostre amb finestres abatibles i una manta tèrmica que es pot obrir i tancar per convertir l'espai en una mena d'hivernacle a l'hivern i una zona d'ombra a l'estiu. El blog impresiona cuando se entra. Pero la realidad es que en invierno hace más frío en el edificio que fuera. "Aquí te mueres de frío. Y en verano también te mueres, pero de calor", suelta una vecina.

"El sistema de aerotermia o no funciona, o pierde agua, o los vecinos no saben utilizarlo o no lo ponen en marcha porque el coste es demasiado elevado", resume con pocas palabras otra vecina, Ángela Barriuso. El resultado es que, por ejemplo, una vecina en silla de ruedas se calienta en casa con un pequeño calefactor eléctrico, a pesar de vivir en un bloque teóricamente revolucionario en el ámbito energético.

La calefacción y el agua caliente son uno de los problemas recurrentes en las nuevas promociones del IMHAB. Su gerente reconoce que los nuevos sistemas que han instalado "son complejos y delicados a la hora de la manipulación". "Estamos haciendo un análisis sobre su funcionamiento para valorar qué hacer en futuras promociones". Los problemas se han detectado tanto en bloques con sistemas de aerotermia como en aquellos que se han conectado a los sistemas Ecoenergies y Districlima.

Conflictos de convivencia

También en lo que se refiere a la resolución de conflictos entre vecinos, la comunicación con el IMHAB es a menudo lenta, farragosa ya veces imposible. Lo constatan en un bloque de la Barceloneta, en el número 15 de la calle Salamanca, donde los vecinos llevan tiempo manteniendo un litigio con un restaurante de los bajos por la salida de humos. Según denuncian, el establecimiento –una brasería– no tiene salida de humos propia y ha hecho suya una de las de la finca. Esto hace que el olor de la cocina e incluso el humo se elija dentro de los pisos que quedan justo encima. "He tenido que poner la cama en el comedor porque en la habitación no puedo dormir. Es irrespirable", explica Ángela. Las paredes de las casas afectadas están decoloradas por el humo y en algunos casos son bien visibles los agujeros que los bomberos realizaron en la pared en algunas de las inspecciones hechas hasta ahora.

Aunque el local es privado y por tanto las inspecciones corren a cargo del distrito de Ciutat Vella, los vecinos denuncian que han tenido que perseguir insistentemente al IMHAB para que los defienda. "Es desesperante", relata Mercedes Juárez, quien explica que la comunicación con el ente muchas veces es frustrante. "A menudo directamente ni te responden", subraya, y añade que cuando lo hacen después tardan muchísimo en actuar. En cambio, el gerente del IMHAB asegura estar en comunicación constante con el distrito de Ciutat Vella para seguir este caso.

Los vecinos de este inmueble de la Barceloneta critican que, más allá del conflicto con la brasería, el trabajo de mantenimiento del IMHAB es "prácticamente nulo". Una vecina que prefiere no dar el nombre muestra los cristales de la galería agrietados: "Tengo miedo de que se caigan a la calle y hagan daño a alguien". Hace dos años se desprendió una pequeña parte de la pasarela de hormigón que conecta las viviendas. Por suerte, sin causar heridos. Para suplirla pusieron una madera que todavía sigue ahí. Pese a los problemas con el humo del local de abajo, los extintores que existen en las zonas comunes atestiguan la falta de mantenimiento. La última revisión anotada data de junio de 2020. "Un día tendremos un susto", lamenta Juárez.

En el IMHAB remarcan que realizan un trabajo constante de rehabilitación del parque público, pero que priorizan "las actuaciones más urgentes". En concreto, en 2024 finalizaron más de 12.000 actuaciones de mantenimiento que supusieron una inversión superior a 8,4 millones de euros.