Consumo hace públicas las prácticas abusivas más habituales en los alquileres

MadridEl ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 se ha propuesto poner fin a las prácticas abusivas en los contratos de alquiler. Ahora, además de perseguir a grandes inmobiliarias –este mismo jueves abrió un expediente a una compañía–, informará a propietarios y inquilinos de cuáles son las cláusulas ilícitas más frecuentes detectadas en los contratos de alquiler de una vivienda habitual. Lo hará a través de las organizaciones más representativas del sector, ya sean organizaciones de propietarios (patronales o grandes inmobiliarias) o aquellas vinculadas a la defensa de los inquilinos, por ejemplo el Sindicat de Llogateres. "El objetivo es prevenir posibles vulneraciones y favorecer una correcta aplicación de la ley", indican desde el ministerio que pilota Pablo Bustinduy.

Estas cláusulas son las que han sido declaradas judicial o legalmente abusivas y que forman parte de las denuncias que suelen presentar los inquilinos.

Gastos de gestión o formalización del contrato

Los gastos vinculados a la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato deben recaer en el propietario, de manera que las agencias no pueden trasladar "bajo ningún concepto o denominación" los costes a los inquilinos. Esta prohibición, recuerdan desde el ministerio, se aplica con independencia del nombre que reciban estos costes, siempre que correspondan a servicios prestados en beneficio del propietario y no del inquilino. Por ejemplo, la gestión de las visitas o la presentación del inmueble.

Fianza o garantía adicional

Si bien es obligatorio exigir una fianza de un mes de alquiler y puede pactarse de manera potestativa una garantía adicional, por ley esta no podrá exceder dos mensualidades de la renta, por lo que "es abusivo exigir cantidades superiores a estos límites legales bajo cualquier concepto".

En cuanto a la devolución, es nula la cláusula que condiciona el retorno de la fianza al cumplimiento íntegro de la duración del contrato, ya que establece una "penalización" encubierta no prevista en la ley. Los tribunales, de hecho, han interpretado que retener la fianza o no devolverla por el simple hecho de no haber agotado el tiempo previsto del contrato tiene una finalidad "indemnizatoria o punitiva" que no encaja con la ley.

Indemnizaciones por incumplimiento

Si bien existe la posibilidad de pactar por adelantado indemnizaciones por el incumplimiento contractual del inquilino, no pueden ser "desproporcionadamente elevadas". Los juzgados han interpretado que esta desproporcionalidad existe y que, por tanto, la cláusula es abusiva cuando la indemnización que debe abonar el arrendatario al propietario por, por ejemplo, el desalojo asciende a cantidades que triplican la renta diaria del contrato. Los juzgados también han considerado nulas las cláusulas que imponen de manera general al arrendatario "la asunción de los gastos judiciales derivados del incumplimiento contractual".

Negociación del contrato

También son abusivas las cláusulas no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de la buena fe, generan un desequilibrio importante de los derechos y las obligaciones del propietario y el inquilino, en perjuicio de este último. Para valorar su carácter abusivo, el contrato debe ser "negociado y no impuesto de manera unilateral".

Con todo, desde el ministerio de Consumo recuerdan a los inquilinos que pueden revisar sus contratos para detectar posibles cláusulas abusivas y presentar "reclamaciones" para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente. En paralelo, está coordinando campañas de vigilancia del mercado inmobiliario de la mano con las comunidades autónomas.