Sociedad 09/01/2022

Pagar 20.000 euros a un marqués cuando vendes tu piso

El censo enfitéutico es una figura de la época romana que supone una sorpresa para muchos propietarios a la hora de vender su vivienda

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El centro de Badalona, donde algunas viviendas siguen teniendo el censo emfitèutic

Barcelona / BadalonaEn 1979 Josep alquiló una casa en el centro de Badalona. Una finca en la calle Sant Jaume, al lado del mar, de dos plantas y con buhardilla, con un pequeño patio e incluso un pozo de agua de 4 metros y medio de profundidad. En 1987 decidió comprarla. Cuando fue a hacer la hipoteca la entidad bancaria lo advirtió de que primero tenía que redimir un censo que estaba vigente en la finca. Tuvo que pagar 60.000 pesetas de la época –360 euros– a Ramon de Sarriera Fernández de Muniaín, marqués de la Manresana y marqués de Barberà. Como no registró la redención, en 2016 recibió una carta del abogado Oriol Savall en representación del marqués para reclamar “el pago de las pensiones censatarias y laudemio” de los últimos 10 años. El censo que tenía que pagar era de 0,003005 céntimos anuales. El mensaje, según Josep, era claro: “Por 0,003 céntimos te puedo quitar la casa; por lo tanto, quiero que me redimas”. Registró la redención que ya había realizado 18 años antes y respondió a mano al abogado para poner los puntos sobre las íes.

Los censos enfitéuticos permitían que los nobles y señores feudales, como los de Barberà, cedieran a los agricultores tierras para que las cultivaran a cambio de un pago anual, a veces en especies. El censo certificaba que aquella tierra seguía siendo del noble, puesto que no había registro de la propiedad. Cuando las ciudades crecieron esta figura se utilizó también con las viviendas, puesto que se edificaba en sus tierras. Durante los siglos XIX y XX diferentes legislaciones ordenaron esta figura, como la ley de 31 de diciembre de 1945, la ley de censos de 1990 –que dio cinco años para acreditar la vigencia de los censos reales a sus propietarios– y, ya en el siglo XXI, el libro quinto del Código Civil de Catalunya del 2006. Con estas regulaciones se estableció que los censos no eran perpetuos y se podían redimir con un pago. En Barcelona puede llegar a ser de un 20% del valor de la finca y de un 4% fuera de la capital catalana. Cuando hay una venta, se tiene que hacer la redención, que muchas veces coge por sorpresa a los propietarios de la vivienda porque desconocen esta carga, que proviene en muchas ocasiones de un derecho real de la época medieval.

Según los últimos datos del anuario de la Dirección General de Registros y del Notariado, en Catalunya las redenciones supusieron casi 8,8 millones de euros en 2018. Según Vicente García-Hinojal, decano del Colegio de Registradores, en Barcelona se hicieron 272 por valor de 6,88 millones, 59 en Tarragona por valor de 1,57 millones, 57 en Lleida que significaron 332.021 euros y solo 3 en Girona, por 6.008 euros. 

Céntimos y gallinas

En la misma calle de Sant Jaume, en Badalona, unas casas más allá de donde viven Josep y su pareja, Montserrat, Carles se encontró en una situación similar. El año 2010 recibieron en herencia una casa que tenía casi 200 años. Estaba prácticamente en ruinas. Cuando fueron a buscar la hipoteca para rehabilitarla se encontraron con una nota en el registro de la propiedad que los obligaba a pagar al marqués. “Alucinamos, hablaba de céntimos y gallinas. Cuando vi marqués de Barberà no podía creérmelo”, recuerda Carles, al que todo aquello le “parecía medieval”. Les pedían un 25% del valor catastral de la casa, unos 20.000 euros. “Hicimos una contraoferta, a la mitad. Pero nos dijeron que ellos (los abogados) solo podían bajar hasta un límite. Teníamos que hablar con el marqués directamente y no lo localizaban, decían que estaba en Cuba”, relata. Desistieron. Buscaron otra opción y la carga de la casa sigue vigente. “Se lo podrían encontrar nuestros hijos o si la vendemos, salvo que la ley lo abola. Puedes llegar a entender que hace 200 años se cedieran tierras y se tuviera que pagar, lo que es extraño es que esto no esté abolido en el siglo XXI”, argumenta.

No tuvo la misma fortuna Anna, que tuvo que pagar 9.000 euros el pasado 28 de diciembre para redimir el censo de su piso de Sants, puesto que quería venderlo y el mismo día vencían las arras. Se vio obligada a hacerlo deprisa y corriendo o tendría que abonar 20.000 euros al comprador por haber incumplido el acuerdo firmado. Anna acabó pagando 4.500 euros con dos cheques diferentes a dos abogados que eran los titulares del censo. Uno, a la abogada Dolors Savall, que junto con sus hermanos lo heredó de Doña Rosario López Reynals, que con Josep Banchs –para quien iba el otro cheque de Anna– compraron en 1994 un paquete de censos de diferentes inmuebles a cambio de 400.000 pesetas (2.400 euros). “Es un robo legalizado”, lamenta Anna, a la que inicialmente pidieron 21.000 euros. Además de hacer frente a los 9.000 euros, Anna, como todos los censalistas, tiene que pagar la escritura de redención, los impuestos derivados y la inscripción registral.

Derechos reales

Dionís abonó 4.000 euros en 2015. Compró una casa en la calle Fluvià de Badalona en la década de los 80 y cuando se decidió a hacer unas obras para solucionar una afectación que tenía la finca, se encontró con la sorpresa. En una pequeña reseña en el registro de la propiedad había una nota llena de “expresiones arcaicas” que lo obligaban a pagar un derecho real a Doña Mariana de Sarriera Vargas-Zúñiga. “El abogado me explicó que cualquier mejora en la edificación incrementaba el valor del censo. Entrar en un pleito para discutir la legitimidad era más complejo y me acabaría costando más dinero. Me dijo que pagara”, explica Dionís. A pocos metros suyos, otra familia pagó 1.800 euros del año 1984 para redimir dos viviendas a Doña María de Pilar Taramona Sarriera, a quien su difunta tía había dejado unas cuantas propiedades con censos por cobrar.

Los Sarriera son una alcurnia proveniente de Girona que fueron acumulando patrimonio, explica el historiador Benet Oliva. La de Doña Mariana es una de las dos ramas en las que se dividió el marquesado de Barberà a principios del siglo XX. Se trata de un marquesado por concesión de Felipe V, en 1702, que tienen el doble título de grandeza de España. El título nobiliario fue concedido a la familia Pinós, pero después de una boda con los Sarriera, estos se convirtieron en herederos porque los Pinós no tuvieron descendencia masculina.

El marquesado de Barberà llegó a tener grandes cantidades de terreno en el Maresme, el Vallès y el Barcelonès. Urbanizaron tierras, dando acceso a viviendas y campos de cultivo a familias que tenían que pagar una renta anual a cambio. Una de las dos ramas de los Sarriera todavía tiene propiedades en Vilassar de Dalt –un castillo donde pasan parte del año–. Ellos urbanizaron parte del pueblo a finales del siglo XIX, a cambio de un censo enfitéutico, “una operación similar a la que se hizo en Barcelona un siglo antes, a finales del XVIII”, explica Oliva.

Industriales y abogados

El agente de la propiedad inmobiliaria Gabriel Not se pasó muchos años tramitando estos censos, cobrándolos incluso con especies. “Los bancos hacen ahora lo que hacía el señor feudal antes”, explica para defender la vigencia de estos censos, que tuvieron una importancia vital durante “la reconquista” de Catalunya “a los árabes”. Se hizo por iniciativa privada. Quien podía armar al ejército eran nobles o militares que tuvieron un coste, y cuando recuperaban las tierras las tenían que repoblar, relata Not. “Quien iba ahí tenía derecho a una tierra a cambio de una renta”, argumenta.

Pero el origen de los censos enfitéuticos proviene de mucho antes. “De la época romana”, explica Vicente García-Hinojal. “Es un derecho real, hasta que no se extingue continúa vigente. El censalista era un noble, pero después fueron terratenientes. Cedían la propiedad a cambio de una renta anual o mensual, que podían ser dos pollos al mes, una vaca o agua del pozo. Incluso un vaso de agua cada vez que el noble pasara por el camino”, añade. Muchos nobles que necesitaban dinero vendieron paquetes de censos a prohombres emergentes que habían hecho fortunas durante la industrialización del país.

El abogado Oriol Savall, que lleva gran parte de los censos del país, defiende la enfiteusis porque “democratizó” el acceso a la tierra y, junto con la figura del heredero, ayudó a un “reparto de la propiedad urbana y rústica como el que tiene ahora Catalunya, evitando los latifundios y los minifundios”. “Permitía sostener la unidad familiar, se daban tierras suficientes para alimentar a una familia y, en fincas urbanas, propiciar la expansión, porque la propiedad estaba en pocas manos y la gente no tenía dinero para acceder a ella”, remacha Savall, que recuerda que en otras democracias hay figuras similares, como en el caso de la británica, donde la familia real puede hacer arrendamientos a 999 años. “El propietario de la tierra o el piso sigue siendo la corona o nobleza y tú tienes derecho de uso”, dice Savall, que admite que puede ser una sorpresa desagradable para mucha gente pero nunca puede ser “culpa del amo de la carga”.

Pero marqueses como los de Barberà o los de Sentmenat, junto a industriales o abogados, no son los únicos que se benefician de los censos enfitéuticos. “Algunos amos de grandes cantidades de censos los dejaban en herencia a entidades benéficas. La Casa de la Caridad de Barcelona o el Obispado son grandes censalistes”, explica con conocimiento de causa Savall.

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