Tecnocasa y la UPF advierten de un "cambio de ciclo" en el mercado de la vivienda

BarcelonaLa franquicia inmobiliaria Tecnocasa ha recurrido al millar de oficinas que tiene por toda España para analizar la situación del mercado de la vivienda y concluir que "claramente, hay un cambio de ciclo", en palabras del consejero delegado de la empresa, Paolo Boarini. "Los precios es muy difícil que puedan seguir subiendo", ha advertido en la presentación del informe elaborado por la cátedra Tecnocasa-Universitat Pompeu Fabra (UPF) de este miércoles.

De hecho, Boarini ha advertido que el viraje ya se ha empezado a materializar: "Los incrementos de precios que hemos visto hasta hace pocos meses ya no se están dando". El informe analiza tanto la oferta –qué exige el vendedor–, como la demanda –quién compra, cómo y por qué–.

El catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo ha señalado que "el vendedor tiene unas expectativas de precio exageradas de cara al futuro", y que son "muy diferentes" a las del comprador. Explica así el hecho de que haya aumentado la negociación de los precios (el regateo) respecto al año pasado –en mínimos históricos– y el alargamiento del plazo para cerrar la operación una vez el comprador ya se ha propuesto –que se sitúa en los 79 días, respecto a los 73 de mínimo histórico–.

Según Montalvo, después del tira y afloja, la operación "se cierra más o menos cerca del precio que quiere el vendedor", que es "quien tiene el poder". "Se cierran menos operaciones, pero a un precio próximo al precio del vendedor, y por eso sigue subiendo", explica el catedrático.

"El mercado no es como los vendedores piensan. Seguramente la única manera de que se den cuenta es que las transacciones caigan todavía más: que vayan perdiendo poder en esta negociación entre vendedor y comprador", concluye.

Mejora el acceso a la vivienda

En este contexto, empeora la accesibilidad a la vivienda en propiedad. Tecnocasa y la UPF estiman que un 30% de la población española vive en "zonas de accesibilidad limitada", donde una familia con una renta media ya no puede comprarse una vivienda con una hipoteca estándar, en contraposición al 9% de la población expuesta a esta situación en 2021.

En Barcelona, se extiende al 75% de la población aproximadamente, igual que en Madrid, Palma o San Sebastián. De hecho, 29 de los 40 códigos postales de la ciudad son "zonas de accesibilidad limitada": más allá de Les Corts, Pedralbes o Sant Gervasi, también sufren esta situación zonas como El Guinardó, Vallcarca, Tetuan, Vallvidrera, El Gòtic o Hostafrancs. El informe recoge que la hipoteca media en Barcelona tiene una cuota anual de unos 17.200 euros, y que se necesitan 57.500 euros al año para poder pagarla, mientras que la renta media en la ciudad ronda los 50.099 euros.

Para calcularlo, los autores han utilizado la ratio de acceso hipotecario (RAH), calculada con datos del INE, el Banco de España y los notarios. Esta ratio relaciona lo que debería ingresar una familia para pagar una hipoteca –del 80% del precio del inmueble, a 25 años, y sin superar el 30% de los ingresos totales– entre los recursos económicos de que dispone realmente.

El descenso de la inversión repercute en la oferta de alquiler

En cuanto a la demanda, el análisis llega a dos conclusiones fundamentales: por un lado, la mayoría de compradores –el 72,7%– adquieren su primera vivienda y, por otro, necesitan contraer una hipoteca para hacer efectiva la operación –el 73,9%–. Boarini ha recordado que, en este ámbito, Tecnocasa "básicamente" trabaja" con particulares, incluso los pocos inversores que recurren a nosotros son pequeños y compran una o dos viviendas". Entre la población analizada, las dos tendencias van al alza respecto a 2023: las operaciones para comprar la primera propiedad representaban el 67% en 2023, y las compras con hipoteca eran el 57,8% del total.

En paralelo, el consejero delegado de Tecnocasa ha asegurado que la figura del inversor "prácticamente ha desaparecido" porque "a estos niveles de precio, cada vez hay menos interés". Dicho con otras palabras, los inversores creen que comprar una vivienda para venderla después o para ponerla de alquiler "es muy poco rentable en este momento". Las compraventas con este objetivo han pasado del 25,3% en el año 2023 al 19,3% este año.

El descenso de la compra de vivienda como inversión se acentúa en la ciudad de Barcelona, donde cae hasta el 9,9% del total, mientras que en 2016 era el 36,8%. En este caso, "es la proporción más baja de toda la serie histórica", iniciada en 2013, enfatiza el director del departamento de análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero.

El experto establece un vínculo entre la compra por inversión y la oferta de alquiler. "Cada vez más propietarios en Barcelona se plantean vender su vivienda en lugar de optar por renovar el alquiler", ha asegurado. Si en 2023 un 24,1% de los pisos en venta estaban alquilados, en 2026 la proporción sube hasta el 30,4%.