BarcelonaLos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) son claros. La compraventa de viviendas en Catalunya y en España ya ha logrado los mismos niveles que tenía en 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. En Catalunya, con creces. En 2008 se vendieron poco más de 62.000 viviendas y en 2021 superaron de largo las 88.000 unidades. En España, en 2008 fueron poco más de medio millón y en 2021 ya se acercaban a las 600.000 operaciones de compraventa. Una recuperación larga que vivió sus mínimos en 2013, cuando a la crisis financiera se sumó la de la deuda.
Evolución de la compraventa de viviendas
En número de transacciones de viviendas anuales
Por lo tanto, la compra de viviendas se ha recuperado a pesar de que los precios, desde los mínimos de 2013, no han dejado de crecer. ¿Indica esto el peligro de otra burbuja inmobiliaria? Para el catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo, no. ¿Por qué? Porque lo que impulsa ahora el mercado no es una burbuja de crédito –los bancos son mucho más prudentes–, sino el hecho de que “hay mucha liquidez en los mercados”.
Algunos datos lo corroboran. El último informe de la consultora inmobiliaria CBRE indica que en el primer trimestre de este año se han invertido en España 4.300 millones de euros en el sector, lo que multiplica por 2,5 la inversión del mismo trimestre del año pasado y lo sitúa como el segundo mejor trimestre de la historia. Más de la mitad de la inversión fue en Madrid y Barcelona, y un 53% la aportaron fondos inmobiliarios, fondos de inversión y fondos privados. Según esta consultora, el sector del living registró 1.135 millones de euros de transacciones de enero a marzo, un 50% más que en el mismo periodo de 2021 y un 48% más que la media de los últimos tres años.
Evolución del precio del alquiler
Precio medio en euros mensuales
Para Manuel Población, director de residencial y suelo de la consultora en España, “el segmento residencial en alquiler ha mostrado un comportamiento muy positivo el primer trimestre a pesar de las tensiones inflacionistas y la incertidumbre geopolítica y económica”. Este ejecutivo cree que la tendencia se mantendrá durando todo el año.
De hecho, los fondos inversores se han lanzado a la inversión en el denominado built to rent –construir para alquilar–. Según CBRE, se estima que en 2025 en España el 27,3% de los hogares vivirán en régimen de alquiler, es decir, más de 5 millones, lo que significa un 12% más que en 2020. La conclusión está clara: si crece la compraventa de viviendas y también crece el número de familias que viven de alquiler, esto quiere decir que muchas de las compras se hacen como una inversión.
Evolución del precio de la compra de vivienda
Precio medio en euros en Catalunya
El profesor García Montalvo lo tiene claro. Los inversores han vuelto al mercado inmobiliario, quizás con más fuerza en Madrid que en Barcelona, porque la vivienda “sigue siendo un activo muy bueno”. “Durante la pandemia –recuerda este académico– la inversión en vivienda cayó, pero se ha recuperado con creces”.
Los inversores siguen interesados en comprar viviendas para alquilar a pesar de que en los dos últimos años las rentas de alquiler se han moderado, incluso con descensos en ciudades como Barcelona. Pero el interés inversor se mantiene porque “la renta media de alquiler, tal como prevemos, empieza a retomar la senda al alza después del reajuste a la baja observado como consecuencia de la pandemia”, indica Población, que considera que la bajada fue coyuntural y la previsión es “una subida a medio y largo plazo”.
En su último informe, CBRE ya refleja este aumento del precio del alquiler. Según la consultora, la renta de media en España es de 10,8 euros el metro cuadrado al mes el primer trimestre, un 2% más que el mismo trimestre del año anterior. Pero en Madrid el precio es de 15 euros el metro cuadrado al mes, un 3% más, y en Barcelona es donde el precio sube más, con 16,1 euros el metro cuadrado al mes, un 11% de incremento.
Un ejemplo del interés de los inversores en el sector residencial es la operación más grande que ha habido en España este 2022: el fondo alemán Patrizia compró una cartera residencial en Barcelona por 600 millones de euros. Según CBRE, los fondos de inversión, aseguradoras y promotoras impulsaron el crecimiento, con una importante aportación de dinero extranjero, puesto que Alemania aportó el 76% de la inversión y Estados Unidos el 8%, mientras que de España se invirtió el 8% del total.
A pesar del buen momento del sector, también hay sombras. Dos principales. La inflación y el encarecimiento de las materias primas están frenando la construcción y, por lo tanto, la construcción de vivienda nueva. La otra sombra principal es la más que previsible subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), siguiendo lo que ya ha hecho la Reserva Federal (FED) en Estados Unidos y el Banco de Inglaterra (BoE) en Reino Unido. “La subida de tipos de interés tendrá un efecto en los compradores”, explica el profesor García Montalvo, no obstante, no prevé un descalabro, porque el interés de los inversores seguirá existiendo. Otra cosa serán las familias, que “seguirán comprando a pesar de que sea algo más difícil”, explica el académico aunque se prevé que los encarecimientos de los créditos serán suaves y espaciados en el tiempo. Aun así, lo que sí que es previsible es un cambio en el mercado hipotecario, con una pérdida de peso de los créditos a tipo fijo para volver de nuevo al dominio de las hipotecas a tipo variable.
![Una mujer observando anuncios de pisos en una inmobiliaria.](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 16 9"%3E%3C/svg%3E)
