Los inversores se retiran del mercado de la vivienda de Barcelona

BarcelonaComprar una vivienda y ponerla en alquiler es más rentable que tener el dinero en el banco con tipo de interés negativo. Pero el número de inversores en vivienda en España ha caído durante el primer semestre de este año y, especialmente, en la ciudad de Barcelona, según constata el último estudio del mercado de la vivienda de la Universitat Pompeu Fabra y la compañía Tecnocasa, coordinado por el catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo.

El estudio constata que el primer semestre del 2017, en España, un 27,2% de los compradores de una vivienda lo hacían como inversión. El primer semestre de este año eran un 20,6%. Y en Barcelona, una ciudad que tradicionalmente atraía a estos inversores —eran el 40% en 2016—, solo un 16% des las compraventas del primer semestre fueron para inversión, situándose a la cola de las grandes ciudades españolas: en Madrid fueron el 27,7%; en Sevilla, el 27,4%; en Zaragoza, el 26,8%; en Valencia, el 23,8%; y en Málaga, el 19,2%.

Un descenso que se produce de forma más importante en Barcelona, donde a pesar de una caída del 9,9% del precio del alquiler, la rentabilidad sigue siendo importante, del 5,8%; no muy lejos de Madrid, donde la rentabilidad se sitúa en el 6,2%, pero la proporción de operaciones de inversión se situó más de 10 puntos por encima que en la capital catalana.

Otro informe, en este caso de la UB con la inmobiliaria Forcadell, sitúa el descenso del precio de alquiler también alrededor del 10%. Este estudio, hecho por el profesor Gonzalo Bernardos, atribuye la disminución de la inversión a razones de prudencia. "A priori —indica este informe— la crisis permitía comprar magníficos activos a precios rebajados", pero "los inversores desaparecieron del mercado". La causa la sitúa en la desconfianza y las incertidumbres sobre la situación de la pandemia. "El diagnóstico final es que las ganancias potenciales no compensaban los riesgos", concluye.

El profesor García Montalvo indica que estas diferencias entre Barcelona y Madrid no parece que obedezcan a la rentabilidad, pero "los inversores no están tan interesados en Barcelona como en Madrid". Para este catedrático, es demasiado temprano para saber si este fenómeno se debe al decreto de control de los alquileres en Catalunya o es consecuencia de la pandemia. "Es imposible saber si el control de los alquileres tiene algún efecto, es difícil saber qué está pasando", ha concluido este experto.

Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa, cree que puede haber una pérdida de interés de los inversores "por un tema de inseguridad y confianza". En este sentido, García Montalvo ha destacado que las informaciones sobre control de alquiler o sobre ocupaciones van calando "poco a poco en el imaginario de la gente", teniendo en cuenta que una gran parte de los inversores no son los grandes fondos inmobiliarios, sino pequeños inversores particulares que prefieren comprar un piso y alquilarlo que depositar el dinero al banco.

El estudio presentado este martes muestra que el mercado inmobiliario ha vuelto, después de un 2020 marcado por la pandemia, a la situación en la que estaba en2019. Una situación de "mercado maduro", según Lázaro Cubero, donde el número de operaciones de compraventa y los precios ya se habían moderado su crecimiento respecto a los años precedentes, a pesar de mantenerse en niveles altos.

Según el informe, el precio de la vivienda en España ha caído el primer semestre un 1,43% respecto al primer semestre del año pasado. Pero hay mucha diferencia, porque mientras todavía sube en ciudades como Móstoles, Sevilla, Valencia o Zaragoza; en otras ciudades baja más que la media: Barcelona (-1,53%), Madrid (-1,54%), l'Hospitalet de Llobregat (-3,17%), Alcorcón (-4,37%), Málaga (-5,58%) y Córdoba (-6,27%).

El número de operaciones de compraventa ha aumentado un 20% en el conjunto del Estado, pero el crecimiento ha sido inferior en las grandes capitales. Por ejemplo, el aumento en Barcelona se ha situado en el 12,77%, en Valencia en el 9,03% y en Madrid en el 8,45%.

Castigo a los autónomos

El informe destaca que, como en otras muchas aspectos, la pandemia también ha castigado a los autónomos en el ámbito inmobiliario. Los datos lo demuestran. En 2017 uno de cada cinco compradores de vivienda (20,4%) era autónomos. La proporción actual apenas supera el 15%. Los datos hipotecarios refuerzan esta tesis: se ha llegado a un máximo del 84% de concesión de préstamos a compradores que tienen un contrato laboral indefinido.

El informe destaca la prudencia de los bancos a la hora de conceder hipotecas. Además de este importante volumen a empleados con contrato indefinido, hay otros indicadores, como la ratio de la cuota sobre los ingresos, que si antes del estallido de la burbuja se situaba en el 68% en 2014, cuando empezó la recuperación era del 40%, y el primer semestre de este año se situaba en el 32%. También siguen bajando los años de duración de la hipoteca, que ahora se sitúa en 28.

Los tipos bajos también han cambiado el modelo de hipoteca y el tipo fijo sigue ganando puntos. Si en 2015 el 73% de hipotecas eran a tipo variable, el 10 a tipo fijo y el 17% eran mixtas, en 2019 se cambió la situación y ahora las de tipo variable solo son el 15%, las mixtas el 5%, y las de tipos fijo ya llegan al 80%. En este cambio de tendencia tiene un peso importante el estrechamente de la diferencia entre el tipo de interés de las fijas (1,7%) y de las variables (1,5%).