Treinta años de serial urbanístico en el norte de Madrid
La operación Chamartín, también bautizada como Madrid Nuevo Norte, encauza la construcción de todo un barrio bajo la sombra de la especulación
Madrid"¿Tú sabes ese refrán que dice: «De prometer a cumplir hay mucho que decir»? Pues aquí, el mucho que decir hace tiempo que dura". Eso es lo primero que contesta un vecino del barrio madrileño de Fuencarral, en el norte de Madrid, cuando se le pregunta por la operación Chamartín, hoy rebautizada bajo el nombre de Madrid Nuevo Norte. Se expresa así porque lleva nada menos que 32 años oyendo hablar de ese macroproyecto urbanístico que busca reconvertir hasta 2,3 millones de ellos de negocios y financiero al estilo de la City londinense sea el eje vertebrador. skyline con la torre más alta de España y Europa.
"Ve recto por aquí y llegarás", indica el propio vecino de Fuencarral. Unas estrechas callejuelas se abren paso entre bloques de pisos antiguos y casas bajas –un legado de las familias trabajadoras de otras zonas de España que migraron a la periferia de la capital española– y desembocan en la ermita de San Roque. Desde aquí se observan metros y metros de descampado degradado por el paso del tiempo, con desperdicios acumulados, y donde el verde de la hierba ha aparecido con la llegada del buen tiempo. Asimismo, es un terreno dividido en vertical por las vías de tren que salen de la estación de Chamartín, unos kilómetros más al sur. Las vías separan a Fuencarral del barrio de Las Tablas, desde donde se divisa La Vela, la icónica sede del BBVA en Madrid.
El paisaje queda también a los pies de las llamadas Cuatro Torres, símbolo del Madrid financiero y empresarial. Los rascacielos se levantan al mismo lado de Fuencarral, pero también un poco más al sur, coincidiendo con el final del paseo de la Castellana y junto, precisamente, de la estación de tren de Chamartín. Y es ahí donde comienza todo. O más bien lo contrario: donde nada acaba de arrancar.
![Terrenos del barrio madrileño de Fuencarral en el que está proyectado Madrid Nuevo Norte.](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 2048 1536"%3E%3C/svg%3E)
La estación de Chamartín da nombre al macroproyecto urbanístico. De hecho, es el punto de partida de la zona afectada. Se alarga 5,6 kilómetros en dirección norte, hasta tocar con la carretera M-40, y forma, como puede verse en el mapa que acompaña a este artículo, una especie de cuña. Es el área en la que hoy se proyecta Madrid Nuevo Norte y donde se incluyen los descampados de Fuencarral. Los promotores, además de presumir del hecho de estar frente a uno de los proyectos urbanísticos "mayores de Europa", también defienden que supone la "culminación de la ciudad de Madrid por el extremo norte [...] mediante la construcción de un barrio que se convertirá en referente en términos de sostenibilidad, innovación y diseño". Todo ello supondrá una inversión de 11.000 millones de euros.
En cambio, algunos urbanistas, arquitectos y organizaciones sociales y medioambientales, como Ecologistas en Acción, pero también vecinales, llevan años niegan esta máxima. "Se crea una geografía del privilegio", resume el arquitecto y urbanista Félix Arias. Quien también es miembro de Plataforma Zona Norte, una agrupación de vecinos del norte de Madrid, lamenta cómo se incrementa el valor de la zona mediante edificios y servicios exclusivos.
ALCOBENDAS
LAS TABLAS
USOS
FUENCARRAL
Residencial
AEROPORT
SANCHINARRO
Equipaments públics
LA PAZ
Terciari (oficines, comerç, hostaleria)
COSTILLARES
Zona verda
la Castellana
CHAMARTÍN
Transport
500 m
1 km
ATOCHA
MONTECARMELO
M-607
c. Antonio de Cabezón
LAS TABLAS
TRES OLIVOS
FUENCARRAL
c. Agustín de Foxá
av. Cardenal Herrera Oria
M-30
SANCHINARRO
M-11
Hospital
de la Paz
LA PAZ
passeig de la Castellana
Estació de
Chamartín
plaça Castilla
Lo que hoy apunta a que más de tres décadas después el macroproyecto sea "irreversible", como han asegurado recientemente los promotores, es que Adif y Renfe –propietarios originales del grueso de los terrenos afectados– acaban de formalizar ante notario la compraventa a favor de Crea Madrid Nuevo Norte (CMNN), la promotora del proyecto. Tras salvar este arrecife, se confía colocar la primera piedra en el primer trimestre de 2026, explican al ARA desde la empresa.
De los millones de metros cuadrados afectados, un 60% de los edificables se dedicarán a la zona de negocios y, por tanto, al uso terciario: edificios de oficinas "de última generación" o prime. Sin embargo, el proyecto también incluye construir viviendas (35% del espacio edificable), una parte de las cuales serán públicas; comercios; servicios como centros de salud y escuelas, y zonas verdes. Además, se quiere enterrar una parte de las vías del tren, por ejemplo, las que dividen Fuencarral y Las Tablas, y construir pasarelas peatonales para acabar con la separación entre barrios.
La sombra de la especulación
Pero ni estas cifras ni los actuales impulsores del macroproyecto urbanístico –BBVA (76%), Merlin Properties (14%) y Construcciones Grupo San José (10%)– son los que en 1993 estaban detrás de los planos iniciales. Las idas y venidas desde entonces han sido tantas como procesos judiciales abiertos en torno a la operación: si por un motivo llora la criatura es por haber nacido bajo la sombra de la especulación.
Todo empezó con la idea de desarrollar urbanísticamente el recinto ferroviario de Chamartín, donde un grueso de los terrenos eran propiedad de Renfe y Adif y, por tanto, del ministerio de Transportes. Uno de los grandes caballos de batalla, pues, ha sido su venta (eran terrenos públicos), pero también su recalificación (la ordenación urbanística del momento no tenía en cuenta el uso habitacional, ni mucho menos el terciario). Quien ganó el primer concurso para hacerse cargo del proyecto fue el consorcio DUCH, formado por el banco público Argentaria y la constructora Grupo San José, de la mano con algunos socios minoritarios. "En ese momento se hablaba de 62 hectárras [620.000 metros cuadrados]", recuerda el arquitecto y miembro de Ecologistas en Acción Luis Suárez.
El proyecto, que nació con la excusa de revitalizar la zona cercana a la estación de tren, escaló rápidamente hasta el punto de que, de un día para otro, se hablaba de una afectación de más de 3 millones de metros cuadrados. "Ya denota que había algo raro detrás", añade Suárez. El proceso desató en un toma y daca entre las partes interesadas: las administraciones públicas implicadas (desde el ministerio de Transportes hasta el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid) y los agentes privados (en 1999 el BBVA absorbió a Argentaria y pasó a controlar el consorcio privado, hasta la actualidad). Vecinos y asociaciones llevaron el macroproyecto a los tribunales porque lo consideraban un "pelotazo urbanístico". De hecho, uno de los recursos contrarios a la operación se mantuvo vivo hasta febrero de 2023, cuando la justicia lo archivó. Entidades y vecinos han utilizado esta expresión porque aseguran que la operación supone unas ganancias "rápidas y fáciles" para los promotores. Según datos a los que han tenido acceso el ARA de En el año 2015 escalaba hasta los 2.149 millones de euros, la concesionaria pagó 1.051 millones. Norte. Aquel consorcio sustituiría a DUCH y nacía con el objetivo de hacer una remodelación de la zona aún mayor. Los tribunales, esa vez sí, lo paralizaron.
Aquello, sumado a la llegada de Manuela Carmena (Ahora Madrid) al Ayuntamiento en el 2015, se vio como un punto de inflexión por parte de esas voces más críticas. Inicialmente se detuvo el proyecto, pero fue un impasse que duró poco. El consistorio liderado por Carmena reanudó la idea, aunque abriendo espacios de participación ciudadana que, con el tiempo, acabaron cerrándose, denuncian algunas entidades. "El ayuntamiento del cambio se arrodilló a la visión financiera, extractiva y lucrativa de los promotores", denuncia Suárez. La alcaldesa de Ara Madrid casi culmina el trabajo. "Una ciudad que no tenga un corazón de servicios, oficinas y trabajo como el que puede tener este proyecto es una ciudad que vive de espaldas al futuro", aseguraba la alcaldesa. Aunque intentó que el proyecto se aprobara en un pleno extraordinario antes de las elecciones del 2019, no llegó a tiempo y fue el posterior gobierno de PP y Ciutadans quien le puso el pajarita. Nació así el actual Madrid Nuevo Norte.
¿Poca oposición social?
"Ha sido una lucha contra una publicidad desorbitada y no, no hemos logrado una movilización real contra el proyecto", dice Arias en una conversación con el ARA. Por su parte, Suárez cree que sólo los vecinos de las zonas afectadas han sido conscientes del impacto del proyecto. "En general, es difícil que el urbanismo mueva conciencias", añade el arquitecto. A ello se suma un consenso bastante unánime en el sentido de que esta zona norte necesita una remodelación. "Todo el mundo tiene interés en transformar unos terrenos sin uso y que se están degradando. La pregunta no era si hacíamos algo, sino cuál", lamenta el miembro de Ecologistas en Acción. Estas agrupaciones se quejan, por ejemplo, de la falta de equipamientos públicos o vivienda protegida. "Estamos hablando de unos estándares mínimos que fija la ley", señala Suárez.
Asimismo, critican que se han hecho unas estimaciones desorbitadas en cuanto a cuestiones como la demanda de oficinas prime (se dedicará un millón de metros cuadrados). "Ya veremos si [el proyecto] recibe alguna mutación más", dice Arias, que si bien cree que la oferta de vivienda puede tener salida, se muestra muy escéptico con la zona de negocios: "Creo que los promotores no han hecho una reflexión de lo que se está moviendo en el mundo, sobre todo después de la pandémica y los cambios en el mercado laboral. Son proyecciones que dudo". Un estudio de la consultora EY apuntaba que hasta el año 2038 no se ocuparán todas las oficinas disponibles que ahora mismo existen en la capital española.
A ojos de algunas entidades, el proyecto también despierta fantasmas como el de la gentrificación y los cambios socioculturales que se pueden desencadenar en los barrios del entorno, sobre todo en los más populares, como es el caso de Fuencarral. Además, arquitectos y urbanistas también apuntan a que se perpetúa el desequilibrio entre el norte de la ciudad, donde hoy ya se concentran los trabajos de mayor calidad y se han construido los barrios de renta más alta, y el sur, donde la ocupación es más precaria.
Esperando la primera piedra
Sin embargo, ahora mismo tampoco queda claro qué futuro espera en Crea Madrid Nuevo Norte, la promotora actual. Según publicaba CincoDías, el BBVA habría encargado buscar a un socio inversor para una parte de la empresa. Por ahora, y con todo por hacer, la compañía no lo vería una necesidad, aunque desde el mercado se apunta que sería lógico la llegada de un nuevo actor.
En este sentido, el urbanista madrileño recuerda que BBVA, como entidad financiera, no se dedica ni a la construcción de vivienda ni a su promoción. "Tiene un activo que probablemente se venderá, porque se trata de crear valor, encontrar un comprador y retirarse", dice Arias. A preguntas del ARA, fuentes de la entidad financiera declinan comentar la información publicada sobre la posible venta y aseguran que mantienen el interés por el proyecto.
Mientras, sigue sin respuesta la pregunta que se hacía Eduardo Mangada en el artículo Chamartín, en la sombra de Kio publicado en noviembre de 1993 en El País: "¿Cuándo, dónde, por parte de quién y para quién se destinarán 130.000 millones de pesetas en acero y hormigón?"
