El estudio definitivo sobre los topes al precio del alquiler: funcionan,...

BarcelonaEl control del precio del alquiler puede parecer una política social que se ha puesto de moda: en España existe una ley vigente que contiene los precios en zonas tensionadas y justo hace cuatro años el Parlamento catalán aprobó un tope. Pero se trata sólo de un renacimiento. La regulación ha estado omnipresente desde la Primera Guerra Mundial. Y no hace falta ir muy lejos: Viena, por ejemplo, la aplicó hace más de cien años.

Durante todo este tiempo, las fórmulas de países y ciudades para afrontar la escasez de viviendas de alquiler han ido variando, con medidas más o menos intervencionistas que se han diseñado de manera diferente, pero con la voluntad de alcanzar un gran objetivo –frenar o reducir el precio de los alquileres– y minimizar los efectos colaterales adversos.

Estas diferencias han sido clasificadas por los académicos en regulaciones de primera, segunda y tercera generación. Los primeros son los más sencillos: congelan el precio poniendo un tope que no puede superarse –ni con la actualización del IPC, por ejemplo–, mientras que los de segunda generación ponen un límite que se puede ir actualizando e incluye excepciones –como reformar el piso, por ejemplo–. En los más modernos, los de tercera generación, el tope está dentro del mismo contrato y, cuando termina, el precio puede subir. La actual regulación española podría ubicarse a caballo entre la segunda y la tercera generaciones.

Esta evolución, junto a las particularidades de cada territorio, complica el consenso sobre la medida. También en el terreno académico, donde se sacan conclusiones que a menudo son difíciles de extrapolar a otros sitios. Esto se ha visto en la multitud de estudios que últimamente han surgido de partidarios y detractores de esa regulación en España. No es lo mismo limitar el precio de los alquileres de una ciudad, como ocurrió en Berlín, que regular la totalidad de los municipios que rodean una gran metrópoli, como es el caso de Barcelona.

Pero incluso los del mismo lugar cuentan con diagnósticos distintos. En Cataluña se han dado a conocer dos estudios que analizan el impacto del tope catalán: unoworking paperde José Garcia Montalvo y Joan Monràs y un estudiopeer-reviewedde Mariona Segú, Jordi Jofre-Monseny y Rodrigo Martínez-Mazza. El primero es un trabajo no publicado por una revista académica –debe superar un proceso de doble revisión anónima– y el segundo ya ha sido revisado y publicado en una revista. Esto último le da más credibilidad, así como el hecho de que lo haya hecho una publicación de cuartil 1, la categoría más alta en el mundo académico.

Estudios como los de Segú y Montalvo evalúan variables como la oferta para sacar conclusiones sobre la utilidad real del estudio. Si la regulación choca o reduce el precio de los alquileres significa que cumple su objetivo, pero si hace bajar drásticamente la oferta deja de ser útil y, por tanto, aleja el objetivo último: mejorar el acceso a la vivienda. Pero la oferta es sólo una de las variables a tener en cuenta, porque estas regulaciones también impactan en la rotación del mercado –los cambios de inquilinos de una vivienda–, el régimen de tenencia de la propiedad –puede haber medidas que incentiven la venta–, la calidad de los pisos y también el volumen de construcción. De hecho, en el caso español, el sector inmobiliario advirtió especialmente del impacto negativo que tendría la regulación de los alquileres en estas dos últimas variables.

Pero tener todos estos elementos en cuenta puede no ser suficiente. La profesora asistente en economía en CY-Cergy Paris Université Mariona Segú advierte que a veces son cuestiones controvertidas. "A los economistas les gusta que haya mucha movilidad porque significa que la gente puede cambiar fácilmente y moverse por el trabajo. En cambio, para algunos, esta movilidad es negativa porque significa que la gente debe cambiar de casa contra su voluntad" ", explica en declaraciones al ARA. Lo mismo ocurre con la propiedad, tal y como explica esta investigadora. "Una crítica que se hace a veces es que los propietarios no quieren alquilar más y venden el piso, y acaba pasando que quien compra es una persona que quiere ir a vivir. Esto puede verse de dos maneras: es negativo porque rebaja la oferta de pisos de alquiler, pero es positivo porque aumenta los pisos de compra. Aquí la gran mayoría de estudios dicen que los topes de precios aumentan la gente que se convierte en propietaria”.

Una revisión sin precedentes

La revista Journal of Housing Economics –de cuartil 2– publicó en marzo un estudio sin precedentes sobre esta medida, en el que el investigador del German Institute for Economic Research (DIW) Konstantin A. Kholodilin ha llevado a cabo una revisión exhaustiva de la literatura empírica que investiga impacto del control de los alquileres en diversos aspectos socioeconómicos y demográficos. Y ha resultado en 206 trabajos, de los que 112 han sido publicados. Tal y como señala lo mismo papel, seguramente se trata de la revisión más completa de literatura empírica sobre el control de los alquileres de 1967 a 2023. En el estudio, Kholodilin concluye que el control de los alquileres es muy eficaz a la hora de conseguir alquileres más bajos para familias en las unidades controladas, es decir, en las viviendas en las que se aplica. Pero también comporta una serie de efectos no deseados, como alquileres más elevados en las unidades no controladas, menor rotación y una reducción de la construcción residencial. Para este investigador, los efectos no deseados contrarrestan el efecto perseguido disminuyendo el beneficio neto de control de los alquileres. "Por tanto, el impacto global de la política de control de alquileres en el bienestar de la sociedad no está claro", concluye.

Además, destaca que el análisis se complica aún más por el hecho de que el control de los alquileres no se adopta en el vacío, sino de forma simultánea con otras muchas políticas de vivienda –como la protección de los inquilinos contra los desahucios, los subsidios y la estimulación de la construcción– y también con políticas bancarias y climáticas, que pueden afectar a sus resultados. De ahí que el investigador concluya definitivamente que los responsables políticos deberían tener en cuenta la multitud de efectos e interacciones a la hora de diseñar una política de control óptima.

Ahora bien, al igual que las conclusiones de un solo estudio sobre el control de los alquileres no es un testamento a seguir al pie de la letra en futuras políticas, esta extensa revisión tampoco es la panacea. Así lo defienden los distintos investigadores consultados por este diario. "Es una pieza de evidencia que nadie había hecho. Está bien hecha porque incluye todos los estudios y muchos efectos diferentes, es muy interesante. Pero tiene elementos a mejorar", explica a la ARA la directora ejecutiva del Instituto Catalán de 'Evaluación de Políticas Públicas (Ivalía), Mireia Borrell.

La revisión de Kholodilin clasifica los estudios según tuvieron un impacto positivo o negativo en los diferentes efectos habituales. Por ejemplo, en 53 de los 60 estudios –publicados y no publicados–, el precio de los alquileres descendió. Por tanto, se desprende que el control de los alquileres es bastante efectivo para limitar los precios. Paralelamente, de los 17 estudios que evaluaban el impacto en las viviendas cercanas, pero excluidas del tope, la mayoría registraba aumentos de renta porque la demanda aumentaba previamente. La extensa revisión recoge también que en la mayoría de estudios se detecta un aumento de las viviendas en propiedad y una reducción de la oferta, de la movilidad, de la construcción y de la calidad.

Borrell y los analistas de Ivalua Jordi Sanz, Andreu Arenas y Laura López señalan tres elementos a tener en cuenta que pueden hacerse mejor. Lo primero es que se trata de una amalgama de informes, con estudios causales y otros sólo de correlacionales. "Pueden haber elementos que no se tienen en cuenta, como el contexto económico", explican. El segundo elemento es que no diferencia entre generaciones y el tercero es que realiza una síntesis narrativa de los estudios y no un metaanálisis. "El tema de la oferta depende mucho del diseño, la oferta es la variable controvertida, vemos que si sólo coges a los de segunda generación no está tan claro que la oferta disminuya; estamos hablando siempre de pocos artículos", explica Borrell, que da este consejo: "Lo que diríamos a los detractores de la medida es que le den una oportunidad, ya los defensores, que miren el diseño para evitar efectos negativos", explica Borrell.

En la misma línea, Segú señala que habría apostado por una elección de estudios más recientes o con un control determinado, porque las políticas de control más antiguas eran más restrictivas. "Los estudios más antiguos no sé hasta qué punto son comparables con los estudios que evalúan políticas más modernas. Se ha aprendido mucho de los sistemas implementados durante los años 50, 60 y 70. Ahora los controles permiten algo de evolución de precios ", señala, en referencia a las regulaciones de última generación. La investigadora también destaca que no es un metaanálisis, sino una revisión de literatura, por lo que Kholodilin no aporta nuevos resultados.

Los incentivos

Esta evolución de las medidas ha servido para ir mitigando los impactos negativos, con la incorporación de mayor flexibilidad en el tope a través de variables, como las reformas, y diferentes incentivos para que la medida sea más eficiente. "Muchos de los nuevos sistemas intentan incorporar nuevas características del diseño para incorporar otras cosas: el catalán incluía una cláusula para que puedas aumentar el alquiler si haces obras significativas, esto iría en contra de la bajada de la calidad", recuerda Segú. De hecho, el caso alemán tenía una exención de la nueva construcción. Este último elemento lo menciona el propio Kholodilin, que advierte que las variaciones en el diseño del control de los precios pueden importar. "Por ejemplo, las viviendas de nueva construcción podrían quedar exentas del control y, por tanto, permanecer inafectadas por la normativa", dice el estudio.

En todo caso, para Mariona Segú, la autora del único estudio sobre el tope catalán publicado en una revista, dice que de esta exhaustiva revisión podemos aprender que los sistemas de control de los alquileres son eficaces, pero que la mayoría tienen algunas consecuencias negativas que deben tenerse más o menos en cuenta. "Es una política eficaz en lo que quiere hacer, pero va acompañada de otras consecuencias negativas: por tanto, hay que tener cuidado y debe diseñarse de una manera que las minimice al máximo", concluye.