Todo lo que debes saber para afrontar la compra de una vivienda con éxito

BarcelonaLa inversión de tiempo y dinero detrás de la compra de una vivienda no es comparable a ninguna otra. Desde que comienza la búsqueda hasta la firma que te convierte en propietario de pleno derecho pasan de media entre tres y seis meses. En Cataluña el precio medio de una vivienda es de 2.876,73 euros el metro cuadrado. La mayoría de las compraventas son de casas y pisos de segunda mano, el gran grosor del parque de vivienda. Estos hogares son más baratos que los de obra nueva, pero requieren más atención a los detalles: las condiciones internas del inmueble, el estado del edificio e incluso el motivo por el que el propietario ha decidido desprenderse de ellos. Mucha información valiosa va más allá de la visible.

Los actores que forman parte de este proceso son viejos conocidos –el banco, el agente inmobiliario, el propietario, la gestoría, el notario...–, pero la documentación que recoge todos los detalles que rodean a la vivienda deseado a menudo pasa desapercibida. La existencia de problemas entre vecinos, deudas del propietario o incluso una afectación urbanística sobre el inmueble pueden convertirse en imprevistos que acaben costando decenas de miles de euros.

Disponer del certificado de inexistencia de infracción urbanística, las actas de comunidad o la nota simple del registro marcan la diferencia, lo que pide concebir el proceso de compra como un ejercicio exhaustivo de planificación y documentación. Está en juego la casa de toda una vida.

Calcular la capacidad de endeudamiento

Cuando la idea de comprar una vivienda toma algo de fuerza, el paso más sencillo y habitual es lanzarse a navegar por portales inmobiliarios. Sirve para tomar el pulso en el mercado. Una vez hecho el primer tanteo, si la decisión ya es firme, toca la búsqueda más minuciosa y, si cabe, la captura. Las oportunidades quieren.

Pero en medio hay un paso que a menudo se deja para más adelante: antes de visitar hogares soñados hay que poner sobre papel la capacidad de endeudamiento, lo que significa pasar por el banco. Hacer inventario de la oferta hipotecaria permite ir con una cifra de gasto bajo el brazo, lo que hace la investigación más consciente e incluso evita problemas económicos.

El rechazo de la hipoteca para la casa que ya se ha elegido puede empujar al comprador a buscar otras vías de financiación, sea con créditos mucho más caros o pidiendo apoyo económico entre familiares. Asimismo, hay que tener en cuenta que conseguir una bajada de los tipos de interés de la hipoteca puede suponer un mayor ahorro que regatear a la baja el precio de compra de la vivienda.

Buscar bien para ahorrar tiempo

Una vez con la hipoteca calculada, la búsqueda es más precisa –hay un tope que no puede sobrepasarse– y puede tomar muchas formas. Algunos saben que quieren vivir cerca y empiezan haciendo correr la voz, otros acuden directamente a las agencias del barrio y también hay quien todavía navega por los grandes portales que amasan miles de anuncios. En todos los casos existen matices; conocer el mercado permite adecuar la búsqueda en el piso que se busca. También se puede visitar un edificio y preguntar si vienen pisos, a puerta fría, y navegar siempre se puede hacer por aguas más tranquilas: hay portales especializados que venden sólo un tipo de inmuebles, como pisos de los bancos.

La actual tensión del mercado de vivienda hace que la demanda altere incluso cómo se presenta la oferta, lo que también se vive en el alquiler: hay inmobiliarias que no cuelgan los anuncios porque saben que encontrarán compradores fácilmente ahorran este proceso. "Hay mucha oferta que no sale al mercado", explica Gaëlle Esqué, de la agencia inmobiliaria Flat Hunter Barcelona.

La primera visita sirve para contrastar la vivienda con sus expectativas. "Pero una vez el piso nos gusta, hay que profundizar en serio. Tienes que tener en cuenta que comprarás un porcentaje de un edificio, no sólo un piso. Si compras el 7% de un edificio, no tiene sentido que sólo veas el que hay dentro del piso. El 7% de la fachada pasará a ser tuya, de la azotea también, y las consecuencias de ello también las sufrirás", explica al ARA el personal shopper inmobiliario y cofundador de Nexitum, Jordi Clotet. Este experto recomienda también hablar con los vecinos, visitar el piso en diferentes horas del día y ver el tipo de negocios que tiene alrededor.

Una almohada para gastos imprevistos

El ahorro necesario para comprar una vivienda debe ser, al menos, del 33% de su valor. Un 20% servirá para asumir el coste que no cubre la hipoteca –generalmente financia el 80% del total– y un 10% se destinará al IVA si la vivienda es de obra nueva o al impuesto de transmisiones patrimoniales y actas jurídicos documentados si es de segunda mano (éste puede bonificarse). El 2% o 3% restante será para afrontar otros gastos como el notario y el registro de la propiedad.

Pero el presupuesto disponible debe ir más allá de este valor, porque convertirse en propietario implica asumir nuevos gastos fijos, como los costes de comunidad y el seguro, y otros eventuales, como reformas. Y si son necesarias obras, y éstas impiden entrar a vivir en la nueva vivienda en el corto plazo, debe tenerse en cuenta que se seguirá pagando el alquiler del antiguo domicilio, además de la hipoteca.

"Te puedes encontrar de repente pagando tres cuotas mensuales: tu alquiler, la hipoteca y la cuota de la reforma", explica Esqué. Esto se puede agravar en las reformas que requieren obras mayores, ya que es necesario el proyecto de un arquitecto, el visto bueno de la comunidad y también una licencia municipal, que puede tardar meses en llegar. "Puede que tengas que alargar tu alquiler anterior durante seis meses más de lo previsto", añade Esqué.

Antes de firmar las arras

Las arras equivalen generalmente al 10% del precio de la vivienda y se entregan para reservar el derecho de compra. Al mismo tiempo, actúan como un anticipo: si el comprador se echa atrás, pierde el dinero, pero si acaba adquiriendo la propiedad, se descuentan del precio de venta. Por tanto, antes de firmarlas –y pagar–, hay que tenerlo muy claro. Y, más allá de la información principal de la vivienda a comprar y las características más visibles, hay toda una serie de aspectos, no poco importantes, que sólo se pueden saber si se solicitan de forma expresa.

Antes de dar este paso definitivo es recomendable pedir la cédula habitabilidad, el certificado energético, la nota simple del registro, las dos últimas actas de comunidad y si el piso tiene un contrato de alquiler en vigor. A menudo, también se pasa por alto examinar el estado urbanístico del edificio, que sirve para saber si está afectado por algún plan que pueda quitarle valor, como que esté sujeto a una futura expropiación.

Por todo ello, el portavoz y asesor jurídico de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, Carles Sala, recomienda la participación de un profesional acreditado. Cataluña y la Comunidad Valenciana son los únicos territorios del Estado donde se regula la actividad de los agentes inmobiliarios, con la obligación de formación y seguro de responsabilidad civil y caución.

El gato escondido de la tasación

La tasación puede generar gastos adicionales. Supongamos que queremos comprar un piso de 300.000 euros, firmamos las arras y el banco tasa la vivienda por el mismo valor. Aquí no hay problema. Pero, si resulta que la tasa por 280.000 euros, la hipoteca será sobre ese importe, por lo que el comprador deberá poner 20.000 euros de su bolsillo o solicitar una segunda tasación. El valor de este trámite es entre 300 y 600 euros.

"Una forma de evitar esta situación es incluir una cláusula en las arras que indique que si la tasación queda por debajo de los 280.000 euros, el comprador se puede echar atrás y se le devuelve el dinero de las arras", explica Esqué pero advierte que el propietario no está obligado a ello y puede no aceptarlo. También puede ocurrir al revés: que la tasación esté por encima del precio de compra, por lo que el banco financiará un importe más elevado y el comprador necesitará menos ahorros.