En Cataluña, el 94% del territorio es suelo no urbanizable, lo que es un activo desde el punto de vista ambiental, y también un indicador de que el suelo edificable es escaso y, por tanto, caro. El artículo 47 de la Constitución dice que todo el mundo tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y el Estatuto de Autonomía de Cataluña dice que "las personas que no disponen de los recursos suficientes tienen derecho a acceder a una vivienda digna, para lo que los poderes públicos deben establecer por ley un sistema de medidas que garantice este derecho".
Los poderes públicos mencionados han hecho sólo parcialmente los deberes, porque en los últimos 50 años se han construido más de 6,8 millones de viviendas protegidas en España, pero quedan sólo unos 450.000 (el famoso 2,5%). Y a diferencia de hace cincuenta años, sabemos que las ciudades no pueden extenderse ilimitadamente, por tanto, no se podrá crear una oferta de viviendas excesiva; es necesario acertar la justa medida entre el crecimiento demográfico y la protección ambiental. Y éste es el propósito del urbanismo; encontrar los mejores sitios para hacer los pisos asequibles que requiere la población. Los patrimonios de suelo se crean para impedir la especulación.
Se calcula que en Cataluña se necesitan unas 300.000 viviendas destinadas a políticas sociales en los próximos 20 años, y necesitamos pensar de manera eficaz, como lo hicieron el personal médico y las farmacéuticas durante la vida. nuestras mascarillas, y los terrenos públicos, las vacunas. El índice de referencia de precios de alquiler es una medida de transparencia que ayuda a contener las subidas de los precios y que permite seguir la evolución de los precios (como lo hacíamos con las famosas curvas durante los picos de la pandemia). El uso turístico es un factor de distorsión de la vivienda a contener, porque los datos indican que los propietarios de pisos bien ubicados. los retiran del uso residencial para obtener los rendimientos económicos que genera la oportunidad turística. En 2023 se finalizaron 13.760 viviendas en toda Cataluña, de las que sólo 2.243 tienen protección pública.
Entonces, ¿hay suficiente suelo? Según datos del Observatorio de Territorio, en Cataluña existe un potencial de 180.103 viviendas pendientes de construir en sectores sujetos a plan de mejora urbana y un potencial de 562.181 viviendas pendientes de construir en los sectores sujetos a plan parcial (suelo urbanizable delimitado) . Si los propietarios privados no edifican en los plazos previstos en el planeamiento, la administración debería actuar.
¿La rehabilitación permite ampliar el parque público? En los últimos años la normativa urbanística garantiza que si se dan más derechos a edificar en un determinado ámbito, se debe ceder una parte de los terrenos a la administración que realiza la gestión para construir vivienda pública. Y así se prevé que habrá suficientes reservas para que los habitantes de una ciudad dispongan de calles, plazas, parques, jardines, museos, bibliotecas, hospitales… y también un stock de inmuebles de alquiler de los que puedan ser usuarios si, por los motivos que sean, lo requieren durante un tiempo. Existe también una cuestión conocida por los urbanistas: el problema del precio y la disponibilidad del suelo urbanizado es de gestión. Hay que bajar al máximo los costes de urbanización o derribo de edificaciones existentes para evitar indemnizaciones y realojos. En los últimos años hemos aprendido bastante, pensar en mantener preexistencias.
Además, existen los patrimonios de suelo. En Francia, el Estado se obliga a crear una lista de terrenos públicos para desarrollar la oferta de viviendas públicas y privadas. Esta lista debe ser actualizada regularmente y dispone de un visor cartográfico que permite identificar a los titulares del suelo. El mapa es útil para darse cuenta de que existen grandes terrenos de titularidad pública de los ministerios de defensa, educación o de territorio y también de la compañía ferroviaria francesa, la SNCF, equivalente a la Renfe; un propietario público interesante, porque hacer vivienda cerca de una estación de tren es ambientalmente una buena jugada. Y las ciudades compran suelo público para evitar la especulación futura y garantizar suficientes reservas.
También se debe evitar vender patrimonio público de suelo: la cesión en derecho de superficie es el mejor mecanismo para impedir la especulación, porque si no hay cambio de manos, no hay encarecimiento. Financiar promociones públicas con la venta de suelo es poco inteligente a largo plazo, porque habrá que recomprar más caro y peor ubicado en el futuro. Y si antes funcionaba el método de la expropiación, ahora se ha convertido en incierto por las discrepancias que deben acabar de resolverse siempre en los tribunales. Los procesos de compraventa deben ser transparentes: el sector público debe comprar barato y asegurarse de que no son los intermediarios o los comisionistas que realizan los beneficios. No edificar las reservas que se compraron para realizar vivienda asequible es mala gestión.
Y por no consumir suelo, crear reservas en el interior de las ciudades; todo lo que sean naves, construcciones de poca altura o edificios de baja densidad, debe poder incrementar la densidad antes de considerar adquirir suelo urbanizable. Pero requiere comprar antes de aprobar los planes urbanísticos correspondientes y conseguir que el valor residual del suelo se aproxime al inicial implementando altos porcentajes de vivienda protegida.
