El alquiler de temporada: ¿y ahora qué?
Al final no se convalidó el decreto ley 6/2024 que regulaba los contratos de temporada y de alquiler de habitaciones. Como sabemos, este decreto tenía como objetivo que se aplicara la regulación de los contratos de alquiler de vivienda habitual y permanente a todos aquellos contratos temporales que no tuvieran fines recreativos, vacacionales o de ocio.
Por lo tanto, lo que se pretendía con esta normativa es que a las personas que alquilaban una vivienda porque se trasladaban temporalmente para cursar estudios, por un contrato de trabajo, para recibir atención médica, u otras situaciones como la espera de otra vivienda, también se les aplicara la normativa protectora de la ley de arrendamientos urbanos. Esta normativa les concedía derechos como una duración mínima de cinco años si el arrendador era persona física, o siete años si era jurídica, o la imposibilidad de subir el alquiler durante este período más allá de la actualización anual prevista en la ley, que para 2024 era como máximo del 3%. La medida estrella era la aplicación de los topes de los alquileres a este tipo de contratos –que impedía su subida más allá del índice de referencia de los precios de los alquileres para las viviendas existentes– o de la renta anterior actualizada para las viviendas alquiladas en los últimos cinco años como residencia habitual y permanente de los inquilinos. De esta forma, lo que se pretendía era evitar que los arrendadores pudieran formalizar contratos de alquiler temporales o de habitaciones con el fin de evitar la aplicación de estos topes, como estaba sucediendo desde que los topes entraron en vigor en Catalunya el pasado 16 de marzo.
Los motivos alegados por los partidos que no quisieron aprobar el decreto fueron fundamentalmente la falta de consenso y la inseguridad jurídica de la norma.
En este caso, la norma ha desplegado sus efectos durante un mes aproximadamente, es decir, desde su entrada en vigor el 24 de abril hasta su derogación el 23 de mayo. Todos aquellos contratos de alquiler firmados dentro de estas cuatro semanas deben considerarse contratos de vivienda habitual y permanente con los límites ya mencionados. Una vez más, estamos ante un panorama jurídico complejo y con mucha oscuridad para los arrendadores y arrendatarios, que ya no saben qué norma tienen que aplicar. Actualmente, en materia de alquiler nos encontramos con nueve legislaciones diferentes que se aplican según la fecha de firma del contrato de alquiler, lo que genera mucha incertidumbre e inseguridad jurídica y no ayuda a que los propietarios decidan poner sus viviendas en el mercado de alquiler.
Esta norma era una apuesta muy arriesgada, cuya propuesta de máximos iba mucho más allá de lo que la jurisprudencia había establecido para los contratos de alquiler temporales. Además, al regular elementos esenciales de los contratos de alquiler, todo apuntaba a que sería declarada inconstitucional por una invasión de competencias estatales, a la luz de lo que ya resolvió el Tribunal Constitucional cuando declaró la nulidad de la ley de contención de rentas catalana.
Es evidente que es necesaria una normativa que permita evitar la fuga del mercado de alquiler residencial hacia los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, siempre que se utilicen de forma fraudulenta, es decir, limitando los derechos de los inquilinos que realmente destinan el vivienda en su residencia habitual y permanente. A nivel estatal, existe un grupo de trabajo que se creó con el fin de regular este tipo de contratos, pero todavía no ha hecho pública ninguna propuesta al respecto y, mientras tanto, el número de contratos de alquiler temporales no para de aumentar, en detrimento de los de arrendamiento de residencia habitual.
Para solucionar este problema es necesario aprobar una norma que, tal y como ya están exigiendo los tribunales en casos recientes de reclamaciones diversas, obligue al arrendador a justificar los motivos de temporalidad que han llevado a la firma de este tipo de contrato, lo que requerirá que el arrendador solicite al inquilino que aporte matrículas de estudios, contratos de trabajo o comprobantes de la prestación de servicios de asistencia o sociales. Esta obligatoriedad debería poder articularse sin tener que acudir a la vía judicial, ya que el tiempo, coste e inseguridad que la vía judicial supone para los inquilinos va en contra de la satisfacción de su derecho a la vivienda.
