El alquiler de la vivienda: ¿sanciones o incentivos?

El boom del alquiler
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El encarecimiento de los alquileres se ha convertido en el foco de la atención pública. Para las izquierdas la solución es sancionar a los propietarios que violen el tope de los alquileres fijado por normativa pública. Para las derechas, la libertad contractual dará los incentivos para aumentar la oferta de vivienda en alquiler. Quienes evitan posicionarse en el debate derecha-izquierda insisten en la urgencia de promocionar la oferta de vivienda pública –o sea, huir de incentivos y huir de sanciones.

Los pactos contractuales deben ser protegidos y esto implica seguridad jurídica para los propietarios y los inquilinos. Actualmente, la seguridad es escasa si tenemos en cuenta la tendencia de muchas administraciones y algunas corrientes políticas de acusar a los propietarios de los desahucios que se producen. De hecho, la regulación de los desahucios es tan compleja que incluso un ayuntamiento gobernado por la CUP, como el de Girona, ha tenido que reconocer que una ocupación flagrante no podía ser admitida ni protegida cuando violaba el derecho de otro –hasta y todo en la pequeña propiedad–. El fundamento de la inseguridad jurídica se origina en actitudes comprensivas con quienes no pueden pagar sus alquileres. Los pequeños propietarios –que son la mayoría– se ven obligados a una solidaridad indeseada y aleatoria con la que los ocupa. Y la ley, la justicia y las autoridades no les protegen. Quien ha pasado por este trance sólo piensa en vender su propiedad inmobiliaria a quien le pague más y convertirse en auténticamente rentista adquiriendo activos financieros, que están mucho más protegidos legalmente y que también están mejor vistos socialmente. Nadie propone desempeñar unos activos financieros. Todo el mundo lo llamaría "robar". Los activos financieros están bien tratados fiscalmente. Cuanto mayores son, mejor tratados están y no se cuestionan, a diferencia de los activos inmobiliarios.

Las sanciones, ahora aprobadas con cifras muy importantes, tratan de disciplinar a los actores del mercado del alquiler, especialmente a los oferentes de vivienda de alquiler. En una sociedad que vive del turismo, del consumo de los profesionales de alto nivel y de las inversiones de ricos de todo el mundo, se produce la incongruencia de luchar contra el alquiler turístico y la vivienda de temporada, mezclándolos, en más, imprudentemente. Otra cosa es perseguir el fraude de contratos suscritos con fines distintos y vergonzosos, más propios de un mundo subdesarrollado. Paradójicamente, cuanto más pegas se ponen en las viviendas turísticas y en las de temporada, más aumenta la disposición a pagar precios más altos. Las sanciones asustan a la oferta, pero no asustan mucho a la demanda. El resultado son precios más altos.

El razonamiento económico y jurídico enerva a las izquierdas, que sólo aceptan el razonamiento político. Desgraciadamente, la trayectoria de las administraciones para regular, controlar y moderar el alquiler es poco convincente. Existe una tensión fortísima entre los votantes que quieren hacer valer su peso para conseguir vivienda barata, los votantes que quieren poder tener ingresos de sus ahorros vertidos en patrimonio inmobiliario y el deseo de las administraciones de obtener más recursos de la actividad inmobiliaria . Si no existe una acción pública más decidida y virtuosa la tensión sube y no parece encontrar límites.

En medio existe una ola inmigratoria de grandes dimensiones, que ya es objeto del deseo político por parte de muchos partidos. Y que incluye una ola de llegada de ciudadanos comunitarios que tienen derecho a votar en las elecciones municipales, y de ricos de todo el mundo que se afanan por tener algún trozo de nuestra tierra –apartamento o finca.

La experiencia histórica no nos ilumina lo suficiente y los ejercicios de causalidad y de impacto son todavía poco concluyentes. Históricamente, las grandes oleadas inmigratorias han generado chabolismo en un primer momento. Las últimas oleadas siguen generando debajo de otras formas pero con la misma realidad. A medida que las autoridades aumentan el suelo disponible, dan facilidades para la construcción privada y promueven la construcción de vivienda pública, la oferta y la demanda se van equilibrando. Progresivamente, los inmigrantes se ganarán mejor la vida, se convertirán en inquilinos más solventes y acabarán siendo pequeños propietarios que alquilarán a nuevos inmigrantes. Este ciclo se va repitiendo.

¿Qué falla más en nuestro país? Que la juventud de familias que habrían aspirado a poder alquilar o comprar vivienda no pueden hacerlo. Y esto nos lleva a lo que creo que es la causa última: el modelo productivo. Un modelo productivo de salarios bajos y alta inmigración no genera ni generará jamás suficiente vivienda a la velocidad solicitada. Se necesitan trabajos mejor remunerados, más seguridad jurídica, más superficie urbanizable, más proactividad pública y más facilidades para la movilidad metropolitana e interurbana. Nos falta lo necesario para mejorar y tenemos lo necesario para empeorar. Tratamos de sacar pasión y demagogia, ponemos un poco de sensatez y vamos al trabajo.

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