Anatomía de una operación: la Casa Orsola
Catalunya está en un proceso –que debe ser decidido, pero que será largo– de constitución de un parque de vivienda pública, entendido como aquél donde el propietario, público o privado (con un convenio con el sector público), tiene por norma personalizar el alquiler a las características del inquilino, de forma que no supere una fracción razonable (también personalizada) de su renta. Los alquileres pueden estar por debajo del mercado y típicamente lo estarán para las rentas más bajas. Cuantos más recursos –vía compra, concesiones de suelo o construcción– aporte el sector público, más importante podrá ser el componente orientado hacia las rentas más bajas. Idealmente, sin embargo, la composición del parque de viviendas debería ser variada en renta, lo que es bueno tanto para ayudar a financiar los inmuebles como para fomentar el equilibrio social. A grandes rasgos es el modelo de Viena.
La resolución del conflicto de la Casa Orsola, ¿nos ofrece un instrumento interesante y potente –la compra de edificios con inquilinos– para desarrollar el parque? Pues depende en buena parte de cómo funcione este experimento, que seguramente no es el primero, pero que es el que más ha fijado la atención pública.
En la resolución han participado dos entidades: una pública (el Ayuntamiento) y una privada sin ánimo de lucro, a la que me referiré como la Fundación. La casa la han comprado a precio de mercado Fundació i Ajuntament. Ignoro quién es su titular, pero esto no es relevante para la presente discusión. La participación del Ayuntamiento tiene dos aspectos. Por un lado, contribuye aproximadamente a la mitad del precio. La justificación es que la Fundación, que gestionará la casa, se compromete a que las viviendas tendrán un alquiler social/público, que no cubrirá todo el precio del inmueble sino sólo la parte de capital que contribuye. El Ayuntamiento no se impone a sí mismo recuperar el dinero. Por tanto, su contribución simplemente disminuye el volumen de dinero a recuperar vía alquileres, y en consecuencia facilita el alquiler por debajo de mercado. Ahora bien, la Fundación no dispone de capital suficiente para pagar su parte, o para avalar un préstamo bancario. Para ello, el aval lo pone el Ayuntamiento. Es el segundo aspecto.
La metodología de los avales es de gran interés en el actual contexto inmobiliario y fiscal. El desarrollo de un parque de vivienda pública pide financiación pública, pero ésta es limitada por las reglas fiscales –control del déficit–. También es necesario movilizar financiación privada que, típicamente, supondrá préstamos bancarios, pero éstos requieren garantías. Un aval público es una garantía de pago. Es cierto que un aval debe aprovisionarse y, por tanto, entra en la disciplina presupuestaria. Pero si las reglas contables son sensatas (y no del estilo o todo o nada) el aval debería aprovisionarse por la cantidad avalada ponderada por el riesgo de impagos o de no encontrar inquilinos. En la situación actual de demanda, y si se trata de vivienda pública, este riesgo debería ser muy bajo y, por tanto, en principio, la fórmula Orsola debería ser un modelo repetible.
Ahora bien, el éxito de la fórmula dependerá de evitar dos debilidades intrínsecas:
- Los inquilinos deben cumplir con la obligación de pagar. Si hubiera una tendencia en la que la propiedad pública del inmueble generase una dinámica de impago favorecida por una posición vacilante de Ayuntamiento y Fundación hacia la denuncia judicial, la fórmula se colapsará. No tenga duda de que en la Casa Orsola, o en las que vengan, la voluntad de Ayuntamiento y Fundación será puesta a prueba.
- El concepto de vivienda pública no está bien con el control de alquileres. Si en la Casa Orsola, o en las que vengan, hay inquilinos con rentas variadas, debe ser posible que se establezcan alquileres diferenciados que, en algunos casos, pueden ser más altos que los históricos. Digámoslo más claro: hará dolor de ojos si una operación público-privada para la promoción de la vivienda acaba incluyendo inquilinos que pagan por debajo de la norma razonable dada su renta. Es un problema conocido y endémico en el control de alquileres. Pienso que si la fórmula de compra de vivienda con inquilino debe tener futuro, los contratos de alquiler deberían restablecerse ex novo y deberían ser personalizados.
